Quali sono le tipologie di contratto di locazione

Le tipologie di contratto di locazione che possono essere adottate sono ben cinque. 

Locazione a canone libero (4+4)

Si tratta di un contratto indicato nel caso si cerchi una casa fissa per la famiglia per un periodo di tempo medio - lungo. 

Le parti sono libere di concordare il canone (non esistono importi minimi o massimi fissati per legge). 

La durata è di minimo 4 anni; alla prima scadenza si rinnova obbligatoriamente per altri 4 anni. Se non interviene una disdetta sei mesi prima della scadenza, si rinnova sempre di 4 anni in 4 anni. Dopo i primi 4 anni il locatore può dare disdetta per alcuni specifici motivi fissati dalla legge.

Locazione a canone concordato (3+2)

Con questo tipo di contratto il locatore non può richiedere un canone superiore a quello stabilito dagli accordi delle organizzazioni rappresentative. Si tratta di una tipologia di contratto che consente un certo risparmio, in quanto il canone fissato per legge è quasi sempre inferiore a quello di mercato. 

Il contenuto del contratto deve seguire il modello ministeriale e il canone è fissato da accorti delle organizzazioni rappresentative delle parti. 

La durata è più breve rispetto a quella della locazione libera: la prima scadenza è di 3 anni e si rinnova automaticamente per altri 2. Se non interviene una disdetta entro sei mesi dalle scadenze successive, il contratto si rinnova di 3 anni in 3 anni.

Locazione a uso transitorio

Si tratta di un contratto flessibile, ideale per esempio in caso di locazioni per lavori la cui durata non è preventivabile. Il contratto prevede la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento senza bisogno di un determinato preavviso. 

Nel contratto è importante indicare le esigenze che impongono l’uso transitorio dell’unità abitativa concessa in locazione. Infatti il presupposto per poter utilizzare questa tipologia di contratto è la presenza di particolari situazioni di necessità temporanee dell’inquilino o del padrone di casa. 

La durata minima di tali contratti è di 1 mese, con un massimo di 18 mesi non rinnovabili. Il canone è libero.

Locazione per studenti universitari

Si tratta di un contratto con durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi. Può essere rinnovato e il canone è prefissato da accordi sindacali. La disdetta può essere data con un preavviso di almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima. 

Locazione per finalità turistiche

Con questa tipologia di contratto le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto, normalmente molto breve. La disdetta è possibile in qualunque momento, senza preavviso. La disdetta finale è automatica, senza alcun meccanismo di rinnovo automatico. 

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Distanza dal confine per una piscina

Per la costruzione delle piscine occorre rispettare l'articolo 889 del Codice Civile, "Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi": "Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette. Per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine. Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali." 

La funzione di questa norma è quella di tutelare l'igiene e la sicurezza de confinante. In tal senso le opere, se realizzate ad una distanza inferiore a quella citata dall'articolo in esame, si presume possano rivelarsi pericolose per l'igiene e la sicurezza del vicino. 

Tuttavia la giurisprudenza in merito consente di derogare la norma sulle distanze. Infatti il Tar della Campania, con la sentenza 3520/2015, ha chiarito che per la realizzazione di piscine che non superano il livello del terreno non è necessario il rispetto delle distanze dai confini e dalla strada. 

Con la citata sentenza, i Giudici precisano che le piscine di modeste dimensioni possono essere considerate a tutti gli effetti un impianto tecnologico al servizio dell’abitazione. Se la piscina e i locali al suo servizio non superano il livello del terreno e non hanno un’altezza maggiore di 2,50 metri, inoltre, non devono essere considerati ai fini volumetrici. 

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Tetto ventilato: tipologie e vantaggi

Sentiamo spesso parlare di tetto ventilato, ma sappiamo esattamente di cosa si tratta e quali sono le caratteristiche che distinguono ventilazione e micro-ventilazione? 

Il tetto ventilato è dotato di una intercapedine posta tra lo strato isolante e il manto di copertura.  Questa intercapedine, che è destinata a garantire la ventilazione grazie al movimento di un flusso d'aria, è dotata sia di aperture di entrata che di uscita dell’aria. Il meccanismo di ventilazione si  innesca principalmente per due motivi: 

• il moto del vento; 
• il riscaldamento dell'aria all'interno dell'intercapedine, con conseguente migrazione verso l'alto.

Quando il tetto non è dotato di una vera e propria intercapedine, ma la ventilazione viene comunque garantita da accorgimenti che permettono di mantenere il manto di copertura sufficientemente sollevato rispetto allo strato sottostante, si parla di micro-ventilazione. 

Durante la stagione estiva il tetto ventilato favorisce lo smaltimento del calore e rende ottimale lo sfasamento dell'onda termica. Tali vantaggi sono possibili grazie a due aspetti caratterizzanti del tetto ventilato: 

• il manto di copertura, che in estate raggiunge temperature elevate, viene mantenuto distanziato dallo strato isolante, riducendo la trasmissione del calore agli strati sottostanti; 
• le correnti d'aria generate nella camera di ventilazione raffreddano naturalmente gli strati del tetto. 

Nella stagione invernale l'effetto più significativo del tetto ventilato consiste nell'efficiente smaltimento della condensa che, come noto, se accumulata tende a inficiare le prestazioni isolanti dei materiali coibenti utilizzati.

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Quando si paga l'imposta di successione

L'imposta sulle successioni non è sempre dovuta, e il suo ammontare dipende dal grado di parentela del singolo erede con il decuius. Ma l'imposta di successione non è l'unica imposta dovuta in caso di successione ereditaria. 

Intanto occorre ricordare che la presentazione della dichiarazione di successione è sempre obbligatoria se nell'attivo ereditario sono compresi beni immobili o diritti reali immobiliari. Tale obbligo è escluso esclusivamente se l’eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta, l’attivo ereditario non supera i 100.000 euro di valore e in esso non sono compresi beni immobili o diritti reali immobiliari.

Quando nell'attivo ereditario sono compresi beni immobili e diritti reali immobiliari sono dovute le imposte ipotecarie e catastali nella misura, rispettivamente, del 2% e dell'1% del valore degli immobili, con un minimo di 200 euro per ciascuna imposta.

Fatte queste debite premesse, possiamo analizzare le modalità di calcolo dell'imposta di successione.  Essa è dovuta dagli eredi e dai legatari in maniera proporzionale al grado di parentela o di affinità del singolo erede o legatario. La norma prevede le seguenti aliquote, da applicare all'intero asse ereditario (pro quota, cioè nella misura spettante a ciascun erede) comprensivo di crediti, titoli, azioni, obbligazioni ecc:

• 4% per il coniuge e i parenti in linea retta (vale a dire genitori e figli), con una franchigia di 1.000.000 di euro per ciascun erede;
• 6% per fratelli e sorelle, con una franchigia di 100.000 euro per ciascun erede;
• 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado (senza applicazione di alcuna franchigia);
• 8% per le altre persone (senza applicazione di alcuna franchigia).

Nel caso di erede portatore di handicap grave (riconosciuto tale ai sensi della legge 104/1992) l’imposta si applica sulla quota eccedente la franchigia di 1.500.000 euro.

A differenza delle imposte ipotecaria e catastale, che assieme alle tasse accessorie ed ai tributi speciali vanno auto-liquidate contestualmente alla presentazione della dichiarazione, l'imposta di successione viene liquidata dall'Agenzia delle Entrate e notificata singolarmente a ciascun erede. 

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IVA agevolata per i beni di valore significativo

Il caso dei beni di valore significativo crea sempre dubbi e incertezze, in relazione al calcolo della quota corretta di tale fornitura per la quale è ammessa l'applicazione dell'IVA ridotta al 10%. La procedura può sembrare complicata, ma è più semplice di quanto possa sembrare. 

Sui beni ceduti nell'ambito del contratto di appalto, come noto, si può applicare l’aliquota agevolata. Tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni di valore significativo, l’IVA ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. In pratica, ferma restando l'applicazione dell’aliquota del 10% sulla prestazione, la stessa si applica anche alla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.

L'Agenzia delle Entrate ha da tempo chiarito tale fattispecie con questo esempio, molto chiaro. 

a) costo totale dell’intervento: 10.000 euro
b) costo per la prestazione lavorativa (manodopera): 4.000 euro
c) costo dei beni significativi (per esempio, rubinetteria e sanitari): 6.000 euro
L’IVA al 10% si applica sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e il costo
dei beni significativi (a – c = 10.000 - 6.000 = 4.000).
Sul valore residuo dei beni (2.000 euro) l’IVA si applica nella misura ordinaria del 22%.

Quali sono i beni di valore significativo? Sono stati individuati dal Decreto 29 dicembre 1999. Si tratta di:

• ascensori e montacarichi
• infissi esterni e interni
• caldaie
• video citofoni
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
• sanitari e rubinetteria da bagni
• impianti di sicurezza.

Come si applica l'IVA quando per l'installazione di beni di valore significativo vengono utilizzati dei materiali di consumo? La Legge di Bilancio 2018 ci viene in aiuto, fornendo un’interpretazione della norma che prevede l’aliquota IVA agevolata al 10% per i beni significativi, spiegando come individuare correttamente il loro valore quando con l’intervento vengono forniti anche componenti e parti staccate degli stessi beni. In particolare, viene precisato che la determinazione del valore va effettuata sulla base dell’autonomia funzionale delle parti staccate rispetto al manufatto principale. In sostanza in presenza di questa autonomia i componenti o le parti staccate non devono essere ricompresi nel valore del bene ma in quello della prestazione e quindi assoggettati ad aliquota IVA ridotta del 10%. Al contrario, devono confluire nel valore dei beni significativi e non in quello della prestazione se costituiscono parte integrante del bene, concorrendo alla sua normale funzionalità.

La fattura emessa da chi realizza l’intervento di installazione dei beni di valore significativo deve specificare, oltre all'oggetto della prestazione, anche il valore dei beni significativi forniti con lo stesso intervento.

Per maggiori informazioni sull'applicazione dell'IVA agevolata in edilizia puoi consultare il mio articolo IVA agevolata per i lavori edili.

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IVA agevolata per i lavori edili

Hai eseguito dei lavori edili e vuoi capire in che termini puoi richiedere l'applicazione dell'IVA ridotta? Andiamo con ordine. 

In generale, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, è possibile usufruire dell'aliquota IVA ridotta. A seconda del tipo di intervento, l’agevolazione si applica sulle prestazioni dei servizi resi dall'impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni. Le modalità di applicazione dell'IVA agevolata sono differenti se i lavori consistono nella manutenzione (ordinaria e straordinaria) o se rientrano nell'ambito di lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Analizziamo separatamente le due fattispecie. 

Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l'IVA ridotta al 10%. Sulla cessione di beni, l’aliquota agevolata si applica solo se questi vengono ceduti nell'ambito del contratto di appalto. 

In altre parole, per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria l'aliquota IVA ridotta al 10% si applica sulla manodopera e sui materiali se questi sono compresi nell'appalto. 

Nel caso dei cosiddetti beni di valore significativo (ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, video citofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagni, impianti di sicurezza) l’IVA ridotta si applica soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione, al netto del valore dei beni stessi (se vuoi approfondire questo argomento puoi consultare il mio articolo IVA agevolata per i beni di valore significativo).

Occorre fare molta attenzione ai casi di esclusione dall'agevolazione. Non si può applicare l’IVA agevolata al 10%:

• ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori; 
• ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente; 
• alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell'ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio
• alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori (in tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota IVA ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo).

Per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione è sempre prevista l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 10%. Tale regime si applica alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera. 

L'agevolazione si applica anche all'acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia. L’aliquota IVA del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, ecc). 

L’agevolazione spetta sia nel caso di acquisto diretto da parte del committente dei lavori sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.

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Stimare un immobile con i dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

La stima di un immobile comporta l'applicazione di metodi di calcolo ed esperienza. Pertanto la valutazione di un immobile deve essere affidata ad un professionista competente. Tuttavia se sei interessato ad una stima "di massima" del valore del tuo immobile, puoi utilizzare gli strumenti messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate con le pubblicazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare. Vediamo come procedere. 

Per prima cosa accedi al sito dell'Agenzia delle Entrate, all'indirizzo www.agenziaentrate.gov.it. Scorri la pagina verso il basso e nella sezione Cittadini seleziona il link Vedi tutti come nell'immagine qui riportata. Nella pagina che si aprirà seleziona il link Accedi a Fabbricati e terreni nella sezione Fabbricati e terreni e nella pagina successiva seleziona Osservatorio del mercato immobiliare. 

Siamo arrivati all'interno della pagina del sito dell'Agenzia delle Entrate dedicata all'Osservatorio del Mercato Immobiliare. L'OMI cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell'Agenzia. La banca dati dell'Osservatorio costituisce una rilevante fonte d'informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e privati, per la pubblica amministrazione e, più in generale, per il singolo cittadino (tratto dal sito AdE). 

Per accedere alla banca dati online seleziona il link Banche dati nella colonna a sinistra, quindi Quotazioni immobiliari. Scorrendo la pagina verso il basso seleziona il link Ricerca testuale. Finalmente siamo nella banca dati. A questo punto possiamo effettuare la nostra ricerca selezionando la Provincia. Al passo successivo il sistema ci permette di selezionare il semestre di riferimento (scegliamo l'ultimo disponibile) ed il Comune. 

Ora è necessario selezionare la zona in cui sorge l'immobile. Per i piccoli comuni troveremo poche opzioni, tipicamente "Centro" e "Periferia" o "Zona agricola". Per i grandi comuni la possibilità di scelta sarà ampia e suddivisa per quartiere, zona o gruppi di strade. Una volta selezionata la Fascia/zona di nostro interesse clicchiamo su "Avanti". 

Il sistema propone a questo punto quattro opzioni per la destinazione d'uso dell'immobile: residenziale, commerciale, terziaria, produttiva. Se stiamo cercando i valori di riferimento per una abitazione selezioneremo "Residenziale"; inserisci quindi il codice di sicurezza e clicca su "Mostra valori". 

Se hai eseguito correttamente tutti i passaggi, otterrai come risultato una tabella simile a questa: 

Vediamo come leggerne il contenuto e come utilizzare le informazioni. La prima colonna indica la tipologia dell'immobile che stiamo indagando. La seconda colonna indica lo stato conservativo dell'immobile, tipicamente in "normale" stato di conservazione. Le altre colonne che ci interessano sono quelle relativi ai valori di mercato, espressi in Euro per metro quadrato con un valore minimo e massimo, ed infine la colonna "Superficie" indica se il valore unitario è da riferire alla superficie netta o lorda dell'immobile (se hai dubbi sui concetti di superficie netta, lorda, utile, commerciale puoi consultare il mio articolo Superficie calpestabile e superficie commerciale). 

Poniamo il caso che il nostro immobile sia un alloggio censito a Catasto in categoria A/3, quindi abitazione di tipo economico (se hai dubbi sulle categorie catastali puoi consultare il mio articolo Cosa sono le categorie catastali), con una superficie lorda di 65 metri quadrati. Possiamo calcolare i valori minimo e massimo come segue: 

Valore minimo = 65 mq x 1650 €/mq = € 107.250
Valore massimo = 65 mq x 2450 €/mq = € 159.250

Come detto in premessa, tale valutazione non tiene conto di molti aspetti significativi che vanno tenuti in considerazione quando si procede alla valutazione del valore di mercato di un immobile. Pertanto ti invito a contattare un professionista che ti assisterà nella valutazione del tuo immobile. 

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