Coibentazione del tetto non disperdente

Uno dei temi che fin dall'inizio ha infiammato - se così si può dire - le discussioni sul Superbonus, è la possibilità di detrarre le spese per la coibentazione de tetto se il sottotetto non è riscaldato.  

Ho letto di tutto e di più, in questi mesi. Anche dopo la pubblicazione a marzo 2022 da parte di ENEA del chiarimento sui tetti non disperdenti ho trovato fiumi di parole che ritengo piuttosto inutili e dispersive. 

Primo concetto da scolpirsi nella mente: la coibentazione delle falde del tetto, quando questo copre un sottotetto non riscaldato, è ai fini della disciplina del Superbonus un intervento trainato. Cosa ben diversa dal caso in cui il sottotetto sia riscaldato o si decida di coibentare l'ultima soletta che disperde verso il sottotetto: in questi due casi la coibentazione costituisce un intervento trainante. 

ENEA evidenzia poi in maniera molto chiara quali sono gli altri due requisiti affinché l'intervento trainato di coibentazione delle falde possa rientrare nel Superbonus: 

 - non deve esserci contestuale coibentazione della soletta sottostante; 

 - deve sussistere l'intervento trainante sull'involucro, vale a dire che si dovrà coibentare almeno il 25% dell'involucro disperdente. 

ESEMPIO PRATICO: posto a 100 mq l'involucro disperdente del nostro edificio (costituito dalle pareti che disperdono verso l'esterno + il pavimento che disperde verso il terreno + l'ultima soletta che disperde verso il sottotetto non riscaldato), dovrò coibentare almeno 25 mq. Se scelgo di coibentare le falde che racchiudono il sottotetto non riscaldato devo tenere presente che: 

 - la superficie del tetto che vado a coibentare non concorre a determinare i 25 mq necessari; 

 - non posso coibentare la soletta del sottotetto; 

 - devo coibentare almeno 25 mq tra pavimento contro-terra e/o pareti che disperdono verso l'esterno. 

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Spese agevolabili al 50%

Come noto, è possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. Gli interventi per i quali è possibile usufruire dell'agevolazione sono contenuti in questa tabella esemplificativa. 

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti.

A. Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia):

• manutenzione straordinaria
• restauro e risanamento conservativo
• ristrutturazione edilizia 

B. Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nella precedente lettera A, e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

C. I lavori finalizzati:

• all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione)
• alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.

D. Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

• rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici
• apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione
• porte blindate o rinforzate
• apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini
• installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti
• apposizione di saracinesche
• tapparelle metalliche con bloccaggi
• vetri antisfondamento
• casseforti a muro
• fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati
• apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

E. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.

F. Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. 

G. Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

H. Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici. Tra le opere agevolabili rientrano:

• l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti
• il montaggio di vetri anti-infortunio
• l’installazione del corrimano.

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).

In particolare, si tratta degli interventi di:

• manutenzione ordinaria
• manutenzione straordinaria
• restauro e risanamento conservativo
• ristrutturazione edilizia.

Pertanto, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, sono agevolabili anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni. Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.

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Ristrutturazione pesante

Il Consiglio di Stato con il Parere 378/2022 in data 15/02/2022 si esprime su concetto di ristrutturazione pesante. 

Nel caso esaminato il proprietario dell'immobile ricorreva contro l’ordine di sospensione dei lavori di ristrutturazione e ampliamento di un’abitazione da parte del Comune, in relazione ai quali era stata presentata una SCIA. L'intervento comportava tra le altre cose la creazione di una copertura piana, con altezza maggiore rispetto al tetto inclinato preesistente.

I giudici del Consiglio di Stato si sono focalizzati sul rispetto della sagoma del fabbricato, anche in considerazione del fatto che l’edificio su cui sono stati realizzati i lavori si trova in area vincolata. Nelle aree sottoposte a vincolo (D.lgs. 42/2004) gli interventi di ristrutturazione edilizia devono rispettare sagoma e volumi preesistenti. In caso contrario l’intervento si qualifica come ristrutturazione pesante e, in quanto tale, necessita del Permesso di Costruire.

I giudici del Consiglio di Stato hanno quindi respinto il ricorso sostenendo che, per la realizzazione dei lavori in area vincolata, il proprietario avrebbe dovuto preliminarmente ottenere il permesso di costruire.

Inoltre è stato sentenziato che per la sopraelevazione in esame, che si qualifica come nuova costruzione, devono essere rispettate le distanze previste dalle norme urbanistiche. Il mantenimento delle distanze preesistenti nello stato di fatto è infatti ammesso solo se l’edificio conserva la stessa sagoma, volumetria e altezza. 

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I massimali del superbonus

Le spese sostenute per interventi di efficientamento energetico e/o sismico assoggettabili alle agevolazioni fiscali previste dal Superbonus devono sottostare, oltre ad altri requisiti di carattere tecnico e funzionale, ad uno specifico massimale di spesa. 

I massimali di spesa sono riassunti dalla Tabella 4 pubblicata sul sito internet dell'Agenzia delle Entrate. 

Le somme indicate come tetto massimo di spesa sono da considerarsi omnicomprensive, pertanto saranno la sommatoria delle spese per l'esecuzione del lavoro, le pertinenti spese tecniche e l'IVA. 

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