Quali sono le tipologie di contratto di locazione

Le tipologie di contratto di locazione che possono essere adottate sono ben cinque. 

Locazione a canone libero (4+4)

Si tratta di un contratto indicato nel caso si cerchi una casa fissa per la famiglia per un periodo di tempo medio - lungo. 

Le parti sono libere di concordare il canone (non esistono importi minimi o massimi fissati per legge). 

La durata è di minimo 4 anni; alla prima scadenza si rinnova obbligatoriamente per altri 4 anni. Se non interviene una disdetta sei mesi prima della scadenza, si rinnova sempre di 4 anni in 4 anni. Dopo i primi 4 anni il locatore può dare disdetta per alcuni specifici motivi fissati dalla legge.

Locazione a canone concordato (3+2)

Con questo tipo di contratto il locatore non può richiedere un canone superiore a quello stabilito dagli accordi delle organizzazioni rappresentative. Si tratta di una tipologia di contratto che consente un certo risparmio, in quanto il canone fissato per legge è quasi sempre inferiore a quello di mercato. 

Il contenuto del contratto deve seguire il modello ministeriale e il canone è fissato da accorti delle organizzazioni rappresentative delle parti. 

La durata è più breve rispetto a quella della locazione libera: la prima scadenza è di 3 anni e si rinnova automaticamente per altri 2. Se non interviene una disdetta entro sei mesi dalle scadenze successive, il contratto si rinnova di 3 anni in 3 anni.

Locazione a uso transitorio

Si tratta di un contratto flessibile, ideale per esempio in caso di locazioni per lavori la cui durata non è preventivabile. Il contratto prevede la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento senza bisogno di un determinato preavviso. 

Nel contratto è importante indicare le esigenze che impongono l’uso transitorio dell’unità abitativa concessa in locazione. Infatti il presupposto per poter utilizzare questa tipologia di contratto è la presenza di particolari situazioni di necessità temporanee dell’inquilino o del padrone di casa. 

La durata minima di tali contratti è di 1 mese, con un massimo di 18 mesi non rinnovabili. Il canone è libero.

Locazione per studenti universitari

Si tratta di un contratto con durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi. Può essere rinnovato e il canone è prefissato da accordi sindacali. La disdetta può essere data con un preavviso di almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima. 

Locazione per finalità turistiche

Con questa tipologia di contratto le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto, normalmente molto breve. La disdetta è possibile in qualunque momento, senza preavviso. La disdetta finale è automatica, senza alcun meccanismo di rinnovo automatico. 

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Distanza dal confine per una piscina

Per la costruzione delle piscine occorre rispettare l'articolo 889 del Codice Civile, "Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi": "Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette. Per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine. Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali." 

La funzione di questa norma è quella di tutelare l'igiene e la sicurezza de confinante. In tal senso le opere, se realizzate ad una distanza inferiore a quella citata dall'articolo in esame, si presume possano rivelarsi pericolose per l'igiene e la sicurezza del vicino. 

Tuttavia la giurisprudenza in merito consente di derogare la norma sulle distanze. Infatti il Tar della Campania, con la sentenza 3520/2015, ha chiarito che per la realizzazione di piscine che non superano il livello del terreno non è necessario il rispetto delle distanze dai confini e dalla strada. 

Con la citata sentenza, i Giudici precisano che le piscine di modeste dimensioni possono essere considerate a tutti gli effetti un impianto tecnologico al servizio dell’abitazione. Se la piscina e i locali al suo servizio non superano il livello del terreno e non hanno un’altezza maggiore di 2,50 metri, inoltre, non devono essere considerati ai fini volumetrici. 

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Tetto ventilato: tipologie e vantaggi

Sentiamo spesso parlare di tetto ventilato, ma sappiamo esattamente di cosa si tratta e quali sono le caratteristiche che distinguono ventilazione e micro-ventilazione? 

Il tetto ventilato è dotato di una intercapedine posta tra lo strato isolante e il manto di copertura.  Questa intercapedine, che è destinata a garantire la ventilazione grazie al movimento di un flusso d'aria, è dotata sia di aperture di entrata che di uscita dell’aria. Il meccanismo di ventilazione si  innesca principalmente per due motivi: 

• il moto del vento; 
• il riscaldamento dell'aria all'interno dell'intercapedine, con conseguente migrazione verso l'alto.

Quando il tetto non è dotato di una vera e propria intercapedine, ma la ventilazione viene comunque garantita da accorgimenti che permettono di mantenere il manto di copertura sufficientemente sollevato rispetto allo strato sottostante, si parla di micro-ventilazione. 

Durante la stagione estiva il tetto ventilato favorisce lo smaltimento del calore e rende ottimale lo sfasamento dell'onda termica. Tali vantaggi sono possibili grazie a due aspetti caratterizzanti del tetto ventilato: 

• il manto di copertura, che in estate raggiunge temperature elevate, viene mantenuto distanziato dallo strato isolante, riducendo la trasmissione del calore agli strati sottostanti; 
• le correnti d'aria generate nella camera di ventilazione raffreddano naturalmente gli strati del tetto. 

Nella stagione invernale l'effetto più significativo del tetto ventilato consiste nell'efficiente smaltimento della condensa che, come noto, se accumulata tende a inficiare le prestazioni isolanti dei materiali coibenti utilizzati.

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Quando si paga l'imposta di successione

L'imposta sulle successioni non è sempre dovuta, e il suo ammontare dipende dal grado di parentela del singolo erede con il decuius. Ma l'imposta di successione non è l'unica imposta dovuta in caso di successione ereditaria. 

Intanto occorre ricordare che la presentazione della dichiarazione di successione è sempre obbligatoria se nell'attivo ereditario sono compresi beni immobili o diritti reali immobiliari. Tale obbligo è escluso esclusivamente se l’eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta, l’attivo ereditario non supera i 100.000 euro di valore e in esso non sono compresi beni immobili o diritti reali immobiliari.

Quando nell'attivo ereditario sono compresi beni immobili e diritti reali immobiliari sono dovute le imposte ipotecarie e catastali nella misura, rispettivamente, del 2% e dell'1% del valore degli immobili, con un minimo di 200 euro per ciascuna imposta.

Fatte queste debite premesse, possiamo analizzare le modalità di calcolo dell'imposta di successione.  Essa è dovuta dagli eredi e dai legatari in maniera proporzionale al grado di parentela o di affinità del singolo erede o legatario. La norma prevede le seguenti aliquote, da applicare all'intero asse ereditario (pro quota, cioè nella misura spettante a ciascun erede) comprensivo di crediti, titoli, azioni, obbligazioni ecc:

• 4% per il coniuge e i parenti in linea retta (vale a dire genitori e figli), con una franchigia di 1.000.000 di euro per ciascun erede;
• 6% per fratelli e sorelle, con una franchigia di 100.000 euro per ciascun erede;
• 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado (senza applicazione di alcuna franchigia);
• 8% per le altre persone (senza applicazione di alcuna franchigia).

Nel caso di erede portatore di handicap grave (riconosciuto tale ai sensi della legge 104/1992) l’imposta si applica sulla quota eccedente la franchigia di 1.500.000 euro.

A differenza delle imposte ipotecaria e catastale, che assieme alle tasse accessorie ed ai tributi speciali vanno auto-liquidate contestualmente alla presentazione della dichiarazione, l'imposta di successione viene liquidata dall'Agenzia delle Entrate e notificata singolarmente a ciascun erede. 

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