DOCFA: quando è necessario l'elaborato planimetrico

La Direzione Centrale ha emesso un documento contenente chiarimenti in merito alla obbligatorietà della predisposizione dell’Elaborato Planimetrico nella presentazione di dichiarazioni di variazione ex art. 20 R.D.L. n. 652 del 1939.

L’elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni (originariamente introdotto con la circolare n. 2 del 20 gennaio 1984), con obbligo di presentazione per le sole dichiarazioni di nuova costruzione, è un elaborato tecnico redatto per ogni piano del fabbricato, al fine di rappresentare graficamente “il perimetro dell’edificato, le porzioni comuni, la suddivisione delle aree scoperte ed infine gli accessi alle singole unità immobiliari”. 

Successivamente, e in particolare con la circolare n. 9/T del 26 novembre 2001 è stato specificato che l'elaborato planimetrico è obbligatorio nei seguenti casi:

• “denuncia di nuova costruzione quando siano presenti due o più unità immobiliari aventi porzioni e/o dipendenze in comune”;
• “denunce di unità in corso di costruzione quale che sia il numero di u.i. anche se non sono presenti parti comuni”;
• “denunce di variazione qualora l’elaborato sia già presente agli atti dell’ufficio ovvero quando si costituiscono beni comuni censibili e beni comuni non censibili”.

La successiva nota prot. 17471 del 2010 ha precisato che “nella variazione, l’elaborato planimetrico deve essere predisposto, obbligatoriamente, nel caso in cui non fosse presente in precedenza, limitatamente alla rappresentazione della parte immobiliare oggetto di dichiarazione ed al piano interessato, quando siano da definire beni comuni non censibili, ovvero, parti immobiliari da censire in una delle categorie del gruppo F”.

Nel caso di dichiarazioni di variazione di immobili non caratterizzati da una modifica nella forma delle singole unità interessate (variazioni di toponomastica, variazioni di identificativo, ultimazione lavori, diversa distribuzione degli spazi interni) non è necessaria la presentazione di un nuovo elaborato planimetrico. Lo stesso dicasi nel caso di variazione per divisione di unità immobiliare in due o più unità entro fabbricato con parti comuni censibili e/o non censibili, non interessate dalla dichiarazione. 

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Superbonus: sismabonus, demolizione e ricostruzione con ampliamento

Con la risposta all'interpello 210 del 2021 l'Agenzia delle Entrate chiarisce che gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico possono accedere al Superbonus 110%, con le modalità di seguito esposte. 

In primo luogo l'Agenzia delle Entrate ha ribadito che gli edifici collabenti possono ottenere il Sismabonus - anche se totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito - in quanto assimilabili a edifici esistenti. Come già noto, al termine dei lavori l'edificio deve rientrare in una categoria catastale residenziale, con l'esclusione delle categorie A/1, A/8, A/9.

In relazione alla fattispecie della demolizione e ricostruzione, l'Agenzia delle Entrate richiama la circolare 24/E, che ha precisato come l'agevolazione spetti anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che qui si riporta per chiarezza: "nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana".

La qualificazione inerente le opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo (tipicamente il permesso di costruire o la SCIA) che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali. 

L’Agenzia ha infine chiarito che per l'individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. 

Per il caso esposto nell'interpello, che consisteva nell'accorpamento di tre unità immobiliari, l'Agenzia delle Entrate precisa che il limite di spesa: 

• per gli interventi antisismici è pari a 288.000 euro (96.000 euro per 3);
• per l'installazione degli impianti fotovoltaici è pari a 144.000 euro (euro 48.000 per 3) e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico;
• per l'istallazione dei sistemi di accumulo è pari a 144.000 euro (euro 48.000 per 3) e comunque nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema. 

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Definizione di unità funzionalmente indipendenti

La definizione di unità immobiliari funzionalmente indipendenti dotate di accessi autonomi dall’esterno è particolarmente importante ai fini dell'accesso ai benefici dell'ecobonus. 

L'art.119 della Legge 77/2020, infatti, stabilisce che possono accedere alla detrazione anche le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

La norma, come peraltro ribadito dalla successiva circolare dell'Agenzia delle Entrate 24/E, stabilisce che una unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente quando è dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.

La definizione è stata meglio precisata dall'articolo 1, comma 66, lettera b), della Legge n.178 del 2020 (legge di bilancio 2021) secondo la quale un'unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: 

• impianti per l'approvvigionamento idrico; 
• impianti per il gas; 
• impianti per l'energia elettrica;
• impianto di climatizzazione invernale. 

Infine la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.30 del 22 dicembre 2020 ha precisato che: "La predetta elencazione può considerarsi tassativa e non esemplificativa. Pertanto, gli impianti non espressamente individuati nel predetto decreto – come le fognature e i sistemi di depurazione – non rilevano ai fini della verifica dell’autonomia funzionale dell’immobile."

Per la definizione di accesso autonomo dall'esterno occorre fare riferimento alla già citata circolare dell'Agenzia delle Entrate 24/E: "un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva". 

Tale definizione è stata ulteriormente chiarita dal Decreto Agosto e dalla già citata Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.30 del 22 dicembre 2020, che ha ulteriormente specificato che l’accesso è autonomo quando avviene: 

• da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà; 
• da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili, che affaccia su strada; 
• da terreno di utilizzo non esclusivo.

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Difformità costruttive e tolleranze di cantiere

Il concetto di tolleranze costruttive è stato esteso dalla Legge 120/2020 (legge semplificazioni) che ha aggiunto al d.p.r. 380/2001 il nuovo articolo 34-bis. 

Viene esteso il concetto di tolleranze costruttive alle irregolarità geometriche e alle modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché alla diversa collocazione degli impianti e opere interne

Confermata la tolleranza massima del 2% tra quanto rappresentato negli elaborati progettuali e quanto realmente costruito, per i seguenti indicatori: 

• altezza del fabbricato;
• distacchi, distanze tra fabbricati, distanze dalle strade;
• cubatura e volumetria;
• superfici coperte;
• ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Le irregolarità geometriche degli edifici di minima entità, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti, la diversa collocazione delle opere interne, qualora eseguite durante i lavori, non comportano sanzioni e violazione delle norme, purché siano eseguiti su immobili non sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali, non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia, non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. 

Le sopra citate irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e le opere interne realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, possono essere dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili: 

• nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie; 
• con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti per il trasferimento di diritti reali.

Di seguito il testo del nuovo articolo 34-bis del d.p.r. 380/2001: 

Art. 34-bis 

(Tolleranze costruttive).

1.  Il  mancato  rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni  altro  parametro  delle  singole  unita'  immobiliari  non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. 

  2. Fuori dai casi di cui al comma 1,  limitatamente  agli  immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo  22  gennaio 2004,  n.  42,  costituiscono   inoltre   tolleranze   esecutive   le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli  edifici di minima entità, nonché la  diversa  collocazione  di  impianti  e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione  di  titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non  pregiudichino  l'agibilità dell'immobile. 

  3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1  e  2  realizzate  nel corso di precedenti interventi edilizi,  non  costituendo  violazioni edilizie,  sono   dichiarate   dal   tecnico   abilitato,   ai   fini dell'attestazione  dello  stato  legittimo  degli   immobili,   nella modulistica relativa a nuove istanze,  comunicazioni  e  segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata  allegata  agli atti  aventi  per  oggetto  trasferimento  o   costituzione,   ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

 

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Bonus verde 2021: come funziona

Il bonus verde è un'ottima opportunità per mettere mano al tuo giardino. Introdotto dall'Articolo 1, comma 12 della Legge n. 205 del 2017, è stato prorogato per il 2021 dall'articolo Articolo 1, comma 76 della Legge n. 178/2020.

Consiste nella detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per questi interventi:

 - sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi
 - realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili. 

Anche le spese di progettazione e manutenzione se connesse all'esecuzione di questi interventi danno diritto all'agevolazione.

La detrazione va ripartita in dieci quote annuali di pari importo. L'importo massimo delle spese detraibili è di 5.000 euro per ogni unità immobiliare a uso abitativo. Vale a dire che la detrazione massima è di 1.800 euro per immobile.

Il pagamento delle spese deve avvenire attraverso strumenti che ne consentano la tracciabilità quali il bonifico bancario o postale.

La detrazione non spetta per queste spese:

• la manutenzione ordinaria periodica dei giardini preesistenti non connessa ad un intervento innovativo o modificativo; 
• i lavori in economia.

In merito al regime IVA, si applica l'aliquota del 22% relativamente ai lavori sul verde, e l'aliquota del 10% sulle eventuali opere di tipo edilizio (palificate in ingegneria naturalistica, recinzioni, aiole in muratura, ecc) a patto che l'intervento sia riferibile alle pertinenze di un immobile abitativo. 

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Scadenze IMU 2021

Le scadenze per il pagamento dell'imposta unica comunale (IUC) - di cui l’IMU era parte insieme alla Tasi (tributo per servizi indivisibili) - dovuta per il 2021 sono le seguenti:

- entro il 16 giugno 2021 pagamento della prima rata;

- entro il 16 dicembre 2018 pagamento della seconda rata.

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Agevolazioni fiscali: modulistica e normativa

In questa sezione è possibile trovare la documentazione, la normativa, le circolari e le risposte agli interpelli relativi all'argomento Agevolazioni fiscali. Tutta la documentazione è liberamente scaricabile dal sito. 

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Superbonus per immobili in comodato d'uso

Vorresti usufruire dell'opportunità fornita dal Superbonus ma la casa in cui risiedi è di proprietà dei genitori. Nessun problema: puoi usufruire delle agevolazioni a patto che esista un titolo registrato che attesti la detenzione dell'immobile. 

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta all'interpello n. 327 del 2020, ha chiarito che in caso di immobile ceduto in comodato d'uso gratuito, il comodatario persona fisica che sostiene le spese ha diritto a usufruire delle detrazioni Superbonus.

La risposta all'interpello richiama i contenuti della circolare 8 agosto 2020 n.24/E nella quale è stato precisato che ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l'immobile oggetto dell'intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. In particolare, i soggetti beneficiari, devono detenere l'immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

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Costruzioni in zona sismica: modulistica e normativa

In questa sezione è possibile trovare la documentazione, la normativa, le circolari e la modulistica relativi all'argomento normativa sismica. Tutta la documentazione è liberamente scaricabile dal sito. 

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Catasto: modulistica e normativa

In questa sezione è possibile trovare la documentazione, la normativa, le circolari e le risposte agli interpelli relativi all'argomento Catasto. Tutta la documentazione è liberamente scaricabile dal sito. 

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Superbonus: modulistica e normativa

In questa sezione è possibile trovare la documentazione, la normativa, le circolari e le risposte agli interpelli relativi all'argomento Superbonus 110%. Tutta la documentazione è liberamente scaricabile dal sito. 

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Urbanistica: modulistica e normativa

In questa sezione è possibile trovare la documentazione, la normativa, le circolari e le risposte agli interpelli relativi all'argomento Urbanistica. Tutta la documentazione è liberamente scaricabile dal sito. 

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