La definizione di unità immobiliari funzionalmente indipendenti dotate di accessi autonomi dall’esterno è particolarmente importante ai fini dell'accesso ai benefici dell'ecobonus.
L'art.119 della Legge 77/2020, infatti, stabilisce che possono accedere alla detrazione anche le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
La norma, come peraltro ribadito dalla successiva circolare dell'Agenzia delle Entrate 24/E, stabilisce che una unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente quando è dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
La definizione è stata meglio precisata dall'articolo 1, comma 66, lettera b), della Legge n.178 del 2020 (legge di bilancio 2021) secondo la quale un'unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:
- impianti per l'approvvigionamento idrico;
- impianti per il gas;
- impianti per l'energia elettrica;
- impianto di climatizzazione invernale.
Infine la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.30 del 22 dicembre 2020 ha precisato che: "La predetta elencazione può considerarsi tassativa e non esemplificativa. Pertanto, gli impianti non espressamente individuati nel predetto decreto – come le fognature e i sistemi di depurazione – non rilevano ai fini della verifica dell’autonomia funzionale dell’immobile."
Per la definizione di accesso autonomo dall'esterno occorre fare riferimento alla già citata circolare dell'Agenzia delle Entrate 24/E: "un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva".
Tale definizione è stata ulteriormente chiarita dal Decreto Agosto e dalla già citata Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.30 del 22 dicembre 2020, che ha ulteriormente specificato che l’accesso è autonomo quando avviene:
- da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà;
- da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili, che affaccia su strada;
- da terreno di utilizzo non esclusivo.
