Validità dell'APE: un anno o dieci anni?

Qual è la validità temporale di un APE? Sempre 10 anni o ci sono casi particolari con durata di un anno? Lo staff SIPEE ha recentemente chiarito le casistiche applicabili agli attestati rilasciati per gli immobili in Piemonte. 

Per dirimere i dubbi in proposito occorre porre attenzione al concetto di Impianto Termico così come definito dal D.Lgs 192/2005, art. 2, comma 1 tricies modificato dal D.lgs 48/2020. Tale definizione include nel concetto di Impianto Termico anche sistemi e componenti che in passato risultavano esclusi per taglie di potenza o per combustibile utilizzato.

Dal giugno 2020 si intende per Impianto Termico qualunque apparecchio e/o sistema fisso destinato al servizio di climatizzazione degli ambienti  tra i quali, ad esempio, stufe, caminetti, termo-cucine, climatizzatori e pompe di calore, senza alcuna soglia di potenza minima. Inoltre, come precisato da ENEA, si definisce Impianto Termico anche un impianto non funzionante ma riattivabile con un intervento di manutenzione.

Fanno eccezione al concetto di Impianto Termico esclusivamente gli apparecchi mobili (condizionatore su ruote, generatore di aria calda mobile, radiatore elettrico su rotelle, ecc) e quelli destinati alla produzione di ACS asserviti a unità immobiliari residenziali (boiler elettrico, generatore istantaneo di ACS a gas naturale, ecc). 

Alla presenza di un Impianto Termico è, come noto, associato l'obbligo di accatastamento dello stesso sul Catasto regionale degli Impianti Termici (CIT), con la compilazione del Libretto, e l'effettuazione delle operazioni di controllo e manutenzione secondo le scadenze previste dal DPR 74/2013.

Fatte queste debite premesse, la validità temporale da attribuire agli APE è riassunta nella tabella seguente: 

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Quando è obbligatorio l'accatastamento?

L'accatastamento deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o di ristrutturazione. 

Ma l'accatastamento è obbligatorio per qualunque manufatto? La risposta è no. Ci viene in aiuto il Decreto del Ministero delle Finanze del 2 gennaio 1998 n. 28. 

Il comma 3 dell'articolo 3 del citato decreto elenca le fattispecie per le quali l'accatastamento non è obbligatorio. 

3. A meno di una ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, non costituiscono oggetto di inventariazione i seguenti immobili: 

 a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq; 

 b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;

 c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni; 

 d) manufatti isolati privi di copertura; 

 e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purchè di volumetria inferiore a 150 mc;

 f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo. 

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Stimare un immobile con i dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

La stima di un immobile comporta l'applicazione di metodi di calcolo ed esperienza. Pertanto la valutazione di un immobile deve essere affidata ad un professionista competente. Tuttavia se sei interessato ad una stima "di massima" del valore del tuo immobile, puoi utilizzare gli strumenti messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate con le pubblicazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare. Vediamo come procedere. 

Per prima cosa accedi al sito dell'Agenzia delle Entrate, all'indirizzo www.agenziaentrate.gov.it. Scorri la pagina verso il basso e nella sezione Cittadini seleziona il link Vedi tutti come nell'immagine qui riportata. Nella pagina che si aprirà seleziona il link Accedi a Fabbricati e terreni nella sezione Fabbricati e terreni e nella pagina successiva seleziona Osservatorio del mercato immobiliare. 

Siamo arrivati all'interno della pagina del sito dell'Agenzia delle Entrate dedicata all'Osservatorio del Mercato Immobiliare. L'OMI cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell'Agenzia. La banca dati dell'Osservatorio costituisce una rilevante fonte d'informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e privati, per la pubblica amministrazione e, più in generale, per il singolo cittadino (tratto dal sito AdE). 

Per accedere alla banca dati online seleziona il link Banche dati nella colonna a sinistra, quindi Quotazioni immobiliari. Scorrendo la pagina verso il basso seleziona il link Ricerca testuale. Finalmente siamo nella banca dati. A questo punto possiamo effettuare la nostra ricerca selezionando la Provincia. Al passo successivo il sistema ci permette di selezionare il semestre di riferimento (scegliamo l'ultimo disponibile) ed il Comune. 

Ora è necessario selezionare la zona in cui sorge l'immobile. Per i piccoli comuni troveremo poche opzioni, tipicamente "Centro" e "Periferia" o "Zona agricola". Per i grandi comuni la possibilità di scelta sarà ampia e suddivisa per quartiere, zona o gruppi di strade. Una volta selezionata la Fascia/zona di nostro interesse clicchiamo su "Avanti". 

Il sistema propone a questo punto quattro opzioni per la destinazione d'uso dell'immobile: residenziale, commerciale, terziaria, produttiva. Se stiamo cercando i valori di riferimento per una abitazione selezioneremo "Residenziale"; inserisci quindi il codice di sicurezza e clicca su "Mostra valori". 

Se hai eseguito correttamente tutti i passaggi, otterrai come risultato una tabella simile a questa: 

Vediamo come leggerne il contenuto e come utilizzare le informazioni. La prima colonna indica la tipologia dell'immobile che stiamo indagando. La seconda colonna indica lo stato conservativo dell'immobile, tipicamente in "normale" stato di conservazione. Le altre colonne che ci interessano sono quelle relativi ai valori di mercato, espressi in Euro per metro quadrato con un valore minimo e massimo, ed infine la colonna "Superficie" indica se il valore unitario è da riferire alla superficie netta o lorda dell'immobile (se hai dubbi sui concetti di superficie netta, lorda, utile, commerciale puoi consultare il mio articolo Superficie calpestabile e superficie commerciale). 

Poniamo il caso che il nostro immobile sia un alloggio censito a Catasto in categoria A/3, quindi abitazione di tipo economico (se hai dubbi sulle categorie catastali puoi consultare il mio articolo Cosa sono le categorie catastali), con una superficie lorda di 65 metri quadrati. Possiamo calcolare i valori minimo e massimo come segue: 

Valore minimo = 65 mq x 1650 €/mq = € 107.250
Valore massimo = 65 mq x 2450 €/mq = € 159.250

Come detto in premessa, tale valutazione non tiene conto di molti aspetti significativi che vanno tenuti in considerazione quando si procede alla valutazione del valore di mercato di un immobile. Pertanto ti invito a contattare un professionista che ti assisterà nella valutazione del tuo immobile. 

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