Imposta di successione per i fabbricati rurali

Con la Risoluzione N.207/E del 6 agosto 2009 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento applicabile ai fabbricati rurali in termini di imposta sulle successioni e donazioni, nonché le modalità di compilazione della dichiarazione di successione. 


L'Agenzia delle Entrate precisa che la rendita catastale attribuita al fabbricato rurale costituisce un elemento indicativo della potenzialità reddituale autonoma dell’edificio, mentre il reddito dominicale dei terreni è comprensivo anche della redditività delle costruzioni rurali asservite. Il fabbricato, pertanto, assume autonoma rilevanza fiscale solo nel caso in cui vengano a mancare i requisiti di cui ai predetti commi 3 e 3-bis dell’articolo 9 del decreto legge n. 557 del 1993 per il riconoscimento della sua ruralità. 

Per quanto illustrato, l'Agenzia chiarisce che in sede di compilazione del quadro B del modello 4 della dichiarazione di successione, deve essere indicata la rendita catastale del fabbricato rurale mentre il valore imponibile da denunciare è pari a zero

Si ritiene, altresì, opportuno indicare, nello spazio della dichiarazione di successione riservato alle note, che si tratta di fabbricati per i quali ricorrono le condizioni di ruralità previste dall’articolo 9, commi 3 e 3-bis, del decreto legge n. 557 del 1993. 




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Bonifici per ristrutturazione effettuati prima della pratica edilizia

Mi capita spesso di sentirmi chiedere dai clienti se sia possibile eseguire bonifici per il pagamento di fatture connesse al bonus per la ristrutturazione prima della presentazione della pratica edilizia (CILA o SCIA a seconda dei casi). 

La risposta dell'Agenzia delle Entrate è inequivocabile: sì. Di seguito riporto un estratto della Circolare 13/E del 31 maggio 2019 (pagina 272) che chiarisce in modo molto chiaro entro quali limiti sia possibile procedere con pagamenti "in anticipo" anche quando la pratica edilizia non è ancora stata depositata. 

La detrazione spetta per le spese sostenute, anche prima dell’inizio dei lavori, per:

  • la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse comunque richieste dal tipo di lavori;
  • la messa in regola degli edifici;
  • l’acquisto dei materiali;
  • la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
  • l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
  • l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
  • gli oneri di urbanizzazione;
  • gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (Decreto Interministeriale n. 41 del 18 febbraio 1998).

L’elencazione riportata non ha valore tassativo in quanto è riferita ai costi ulteriori, rispetto a quelli espressamente menzionati, connessi all’intervento edilizio (Risoluzione 18.08.2009 n. 229) tra cui, ad esempio, le spese relative allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori e la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile.

Non sono agevolabili i costi di trasloco e di custodia in magazzino dei mobili per tutto il periodo di esecuzione dei lavori (Circolare 24 febbraio 1998 n. 57, paragrafo 4).



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Lavori in economia per i contratti pubblici

Con l'entrata in vigore del codice dei contratti - D.lgs. 50/2016 - non è più prevista alcuna disciplina per le procedure in economia. Pertanto, salvo alcune eccezioni per il settore dei beni culturali (articolo 148, comma 7 che prevede l’esecuzione dei lavori in economia nei soli casi di somma urgenza) questa tipologia di affidamenti è inapplicabile. 

Eventuali lavorazioni che si rendessero necessarie durante l’esecuzione dei lavori e non previste nel progetto originario sono da ricondurre esclusivamente a queste tipologie: 

  • lavori in amministrazione diretta previsti in progetto ed esclusi dall’appalto;
  • accantonamenti per modifiche di cui all’articolo 106, comma 1, lettera a) del d.lgs. 50/2016 nell’ambito dei settori ordinari e già inserite nel quadro economico del progetto esecutivo;
  • ulteriori risorse aggiuntive reperibili nelle economie da ribasso d’asta, per modifiche delle opere non preventivabili in sede di progetto, nell’ambito dei settori ordinari, rese necessarie dalle circostanze regolate dall’articolo 106 del d.lgs. 50/2016 (e non indicate nel quadro economico);
  • risorse aggiuntive, reperibili nelle economie da ribasso d’asta, per modifiche delle opere, nell’ambito dei beni culturali, rese necessarie dalle circostanze individuate dall’articolo 149 del d.lgs. 50/2016;
  • accantonamenti per imprevisti e ad eventuali lavori in amministrazione diretta (non previsti nel progetto) che non superino complessivamente il 10 per cento dell’importo dei lavori a base di gara, comprensivo dei costi della sicurezza.







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Regione Piemonte: tolleranze esecutive

La Regione Piemonte ha approvato con Deliberazione della Giunta Regionale 14 gennaio 2022, n. 2-4519 l’Allegato A, recante “Prime indicazioni per l’attuazione dell’articolo 6 bis della legge regionale 8 luglio 1999, n. 19 «Norme in materia edilizia e modifiche alla legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56 (Tutela ed uso del suolo)»”. 

L'Allegato A viene approvato in attuazione di quanto previsto all’articolo 78 della legge regionale 29 maggio 2020, n. 13 (“Interventi di sostegno finanziario e di semplificazione per contrastare l'emergenza da Covid-19”), che introduce l’articolo 6 bis (Tolleranze esecutive) nella legge regionale 8 luglio 1999, n. 19 ("Norme in materia edilizia e modifiche alla legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56.

In particolare si definiscono tolleranze costruttive ed esecutive, riferite alla singola unità immobiliare o all’intera costruzione, le irregolarità esecutive:

a) di muri esterni che determinano un diverso sedime purché la superficie totale dello stesso sia invariata e le modifiche alla geometria del perimetro del sedime non determinino una sovrapposizione di superficie inferiore al 90% rispetto al progetto approvato;

b) di tramezzature interne, non costituenti elementi strutturali, che determinino una loro diversa disposizione priva di rilevanza nella determinazione dei vani catastali o del dimensionamento minimo dei locali secondo la disciplina vigente;

c) delle aperture esterne purché le aperture realizzate si sovrappongano per almeno il 50% con quelle previste nei titoli abilitativi che hanno legittimato l’intervento e le modifiche delle dimensioni non siano variate oltre il 10%;

d) del posizionamento di elementi delle facciate quali balconi, cornicioni, pensiline e abbaini purché la traslazione rispetto a quelle previste nei progetti legittimati non sia superiore al 10% e le modifiche delle dimensioni non siano superiori al 10%, fatti salvi gli allineamenti rispetto alle aperture esterne di cui al precedente punto c);

e) del minore dimensionamento dell’edificio nel rispetto delle disposizioni comuni generali sopraindicate e del progetto allegato al titolo abilitativo che ha legittimato l’intervento;

f) di errori progettuali corretti in fase di realizzazione derivanti da:

1. errori materiali di rappresentazione grafica progettuale delle opere quali elaborati di progetti con spessori convenzionali secondo la prassi e le tecniche dell’epoca della realizzazione dell’opera;

2. rappresentazione grafica progettuale non in scala;

3. parziale rappresentazione grafica progettuale delle opere se, le stesse, sono richiamate in modo inequivocabile nelle relazioni o in altri allegati al progetto approvato;

4. mancata indicazione delle misure (ad es. superfici, quote, etc..) se comunque desumibili in scala dalle tavole grafiche o da altri allegati al progetto approvato.






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Coibentazione del tetto non disperdente

Uno dei temi che fin dall'inizio ha infiammato - se così si può dire - le discussioni sul Superbonus, è la possibilità di detrarre le spese per la coibentazione de tetto se il sottotetto non è riscaldato.  

Ho letto di tutto e di più, in questi mesi. Anche dopo la pubblicazione a marzo 2022 da parte di ENEA del chiarimento sui tetti non disperdenti ho trovato fiumi di parole che ritengo piuttosto inutili e dispersive. 

Primo concetto da scolpirsi nella mente: la coibentazione delle falde del tetto, quando questo copre un sottotetto non riscaldato, è ai fini della disciplina del Superbonus un intervento trainato. Cosa ben diversa dal caso in cui il sottotetto sia riscaldato o si decida di coibentare l'ultima soletta che disperde verso il sottotetto: in questi due casi la coibentazione costituisce un intervento trainante. 

ENEA evidenzia poi in maniera molto chiara quali sono gli altri due requisiti affinché l'intervento trainato di coibentazione delle falde possa rientrare nel Superbonus: 
 - non deve esserci contestuale coibentazione della soletta sottostante; 
 - deve sussistere l'intervento trainante sull'involucro, vale a dire che si dovrà coibentare almeno il 25% dell'involucro disperdente. 

ESEMPIO PRATICO: posto a 100 mq l'involucro disperdente del nostro edificio (costituito dalle pareti che disperdono verso l'esterno + il pavimento che disperde verso il terreno + l'ultima soletta che disperde verso il sottotetto non riscaldato), dovrò coibentare almeno 25 mq. Se scelgo di coibentare le falde che racchiudono il sottotetto non riscaldato devo tenere presente che: 
 - la superficie del tetto che vado a coibentare non concorre a determinare i 25 mq necessari; 
 - non posso coibentare la soletta del sottotetto; 
 - devo coibentare almeno 25 mq tra pavimento contro-terra e/o pareti che disperdono verso l'esterno. 



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Spese agevolabili al 50%

Come noto, è possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. Gli interventi per i quali è possibile usufruire dell'agevolazione sono contenuti in questa tabella esemplificativa

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti.

A. Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia):

  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia 

B. Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nella precedente lettera A, e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

C. I lavori finalizzati:

  • all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione)
  • alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.

D. Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:
  • rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici
  • apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione
  • porte blindate o rinforzate
  • apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini
  • installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti
  • apposizione di saracinesche
  • tapparelle metalliche con bloccaggi
  • vetri antisfondamento
  • casseforti a muro
  • fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati
  • apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

E. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.

F. Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. 

G. Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

H. Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici. Tra le opere agevolabili rientrano:
  • l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti
  • il montaggio di vetri anti-infortunio
  • l’installazione del corrimano.

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).
In particolare, si tratta degli interventi di:
  • manutenzione ordinaria
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia.
Pertanto, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, sono agevolabili anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni. Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.

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Ristrutturazione pesante

Il Consiglio di Stato con il Parere 378/2022 in data 15/02/2022 si esprime su concetto di ristrutturazione pesante. 

Nel caso esaminato il proprietario dell'immobile ricorreva contro l’ordine di sospensione dei lavori di ristrutturazione e ampliamento di un’abitazione da parte del Comune, in relazione ai quali era stata presentata una SCIA. L'intervento comportava tra le altre cose la creazione di una copertura piana, con altezza maggiore rispetto al tetto inclinato preesistente.

I giudici del Consiglio di Stato si sono focalizzati sul rispetto della sagoma del fabbricato, anche in considerazione del fatto che l’edificio su cui sono stati realizzati i lavori si trova in area vincolata. Nelle aree sottoposte a vincolo (D.lgs. 42/2004) gli interventi di ristrutturazione edilizia devono rispettare sagoma e volumi preesistenti. In caso contrario l’intervento si qualifica come ristrutturazione pesante e, in quanto tale, necessita del Permesso di Costruire.

I giudici del Consiglio di Stato hanno quindi respinto il ricorso sostenendo che, per la realizzazione dei lavori in area vincolata, il proprietario avrebbe dovuto preliminarmente ottenere il permesso di costruire.

Inoltre è stato sentenziato che per la sopraelevazione in esame, che si qualifica come nuova costruzione, devono essere rispettate le distanze previste dalle norme urbanistiche. Il mantenimento delle distanze preesistenti nello stato di fatto è infatti ammesso solo se l’edificio conserva la stessa sagoma, volumetria e altezza. 




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