Variazione essenziale, stato legittimo e recupero sottotetti in Piemonte

Il 7 novembre 2024 è entrata in vigore la Legge Regionale n. 25, avente ad oggetto: "MODIFICHE ALLA LEGGE REGIONALE 8 LUGLIO 1999, N. 19 (NORME IN MATERIA EDILIZIA E MODIFICHE ALLA LEGGE REGIONALE 5 DICEMBRE 1977, N. 56 ‘TUTELA ED USO DEL SUOLO’) E ALLA LEGGE REGIONALE 4 OTTOBRE 2018, N. 16 (MISURE PER IL RIUSO, LA RIQUALIFICAZIONE DELL’EDIFICATO E LA RIGENERAZIONE URBANA)"

Con la nota sentenza 4 luglio 2024, n. 119 la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di alcuni articoli e commi della legge della Regione Piemonte n. 7 del 2022. 

Nel dettaglio con lo stralcio operato dalla Corte Costituzionale delle lettere a), b) e c) del I comma dell’art. 6 della LR 19/1999, così come modificato dalla L.R. 7/2022, in Piemonte non era più possibile definire con certezza le variazioni essenziali al progetto approvato. La L.R. 25/2024 ha reintrodotto le lettere a), b) e c) del I comma dell’art. 6 della LR 19/1999 con limiti e definizioni diverse rispetto a quelle stabilite dalla L.R. 7/2022; inoltre sono state introdotte altre due lettere: c-bis) ed e-bis), sempre relative alla definizione delle variazioni essenziali al progetto approvato. 

Si riportano nel seguito le novità introdotte: 

a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765) e dagli articoli 21 e 22 della l.r. 56/1977; 

b) aumento di entità superiore al 20 per cento della superficie lorda o del volume, al netto dell’entità di cui al comma 2, in relazione al progetto approvato; 

c) variazione di entità superiore al 10 per cento dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato;

c-bis) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito in relazione alla classificazione dei tipi d’intervento di cui all’articolo 3 del d.p.r. 380/2001;

e-bis) variazioni al progetto approvato che comportino un’opera sostanzialmente diversa per conformazione, strutturazione o la realizzazione di un manufatto edilizio autonomamente utilizzabile.

Accogliendo le osservazioni della Corte, i commi 1, 2 e 7 dell’art. 6 della LR 16/2018 "Norme per il recupero dei sottotetti" vengono modificati. Con le nuove disposizioni il sottotetto potrà essere recuperato "purché esistente e legittimo alla data del 31 dicembre 2023" e potrà nuovamente essere proposto "anche con indici o parametri urbanistici ed edilizi superiori a quelli previsti dai PRG e dagli strumenti attuativi vigenti o adottati". Non sono più ammesse modifiche "delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, salvi restando gli eventuali incrementi consentiti dagli strumenti urbanistici comunali vigenti, nonché quelli necessari all’efficientamento energetico e all’adeguamento sismico". 

Prendendo atto delle modifiche apportate al DPR 380/2001 dalla Legge 105/2024 di conversione del decreto-legge 69/2024 (c.d. "Decreto Salva Casa"), il I comma dell’art.2 della L.R. 25/2024 riconduce la definizione di edificio legittimo a quella stabilita dall’art. 9 bis dello stesso DPR 380/2001.

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Come versare l'imposta di bollo dell’appaltatore

Se sei arrivato a questa pagina, probabilmente sei un appaltatore e ti manca qualche elemento per poter completare il versamento dell'imposta di bollo dovuta al momento della stipula di un contratto. 

Per prima cosa, ricorda che il versamento può essere effettuato esclusivamente mediante il modello F24 Elide (versamenti con elementi identificativi) che dovresti trovare tra le opzioni del tuo home banking. 

Il sistema è stato concepito per rendere consultabili i versamenti eseguiti correttamente sia dall’appaltatore che ha effettuato il pagamento, sia dalla stazione appaltante, tramite il cassetto fiscale accessibile dall’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate.

Senza entrare nel merito degli importi da versare, che di norma vengono forniti dalla stazione appaltante, i codici tributo che si devono utilizzare (a seconda dei casi) sono questi:

1573 Imposta di bollo sui contratti - articolo 18, comma 10, D. Lgs. 31 marzo 2023, n. 36

1574 Imposta di bollo sui contratti - SANZIONE - art. 18, co. 10, D. Lgs. 31 marzo 2023, n. 36

1575 Imposta di bollo sui contratti - INTERESSI - art. 18, co. 10, D. Lgs. 31 marzo 2023, n. 36

Il codice identificativo da indicare nel modello è 

40 Stazione appaltante

Nella sezione contribuente vanno indicati nel campo codice fiscale il codice fiscale di chi effettua il versamento (appaltatore) e nel campo dati anagrafici i dati anagrafici di chi effettua il versamento (appaltatore). Nel campo codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare va indicato il codice fiscale della stazione appaltante. 

Infine la sezione erario ed altro va compilata come segue: 

nel campo tipo inserire la lettera R

nel campo elementi identificativi inserire il codice identificativo di gara (CIG)

nel campo codice inserire uno dei codici tributo dedicati (tipicamente 1573)

nel campo anno di riferimento inserire l’anno di stipula del contratto nel formato AAAA

i campi codice ufficio e codice atto vanno lasciati in bianco

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Validità dell'APE: un anno o dieci anni?

Qual è la validità temporale di un APE? Sempre 10 anni o ci sono casi particolari con durata di un anno? Lo staff SIPEE ha recentemente chiarito le casistiche applicabili agli attestati rilasciati per gli immobili in Piemonte. 

Per dirimere i dubbi in proposito occorre porre attenzione al concetto di Impianto Termico così come definito dal D.Lgs 192/2005, art. 2, comma 1 tricies modificato dal D.lgs 48/2020. Tale definizione include nel concetto di Impianto Termico anche sistemi e componenti che in passato risultavano esclusi per taglie di potenza o per combustibile utilizzato.

Dal giugno 2020 si intende per Impianto Termico qualunque apparecchio e/o sistema fisso destinato al servizio di climatizzazione degli ambienti  tra i quali, ad esempio, stufe, caminetti, termo-cucine, climatizzatori e pompe di calore, senza alcuna soglia di potenza minima. Inoltre, come precisato da ENEA, si definisce Impianto Termico anche un impianto non funzionante ma riattivabile con un intervento di manutenzione.

Fanno eccezione al concetto di Impianto Termico esclusivamente gli apparecchi mobili (condizionatore su ruote, generatore di aria calda mobile, radiatore elettrico su rotelle, ecc) e quelli destinati alla produzione di ACS asserviti a unità immobiliari residenziali (boiler elettrico, generatore istantaneo di ACS a gas naturale, ecc). 

Alla presenza di un Impianto Termico è, come noto, associato l'obbligo di accatastamento dello stesso sul Catasto regionale degli Impianti Termici (CIT), con la compilazione del Libretto, e l'effettuazione delle operazioni di controllo e manutenzione secondo le scadenze previste dal DPR 74/2013.

Fatte queste debite premesse, la validità temporale da attribuire agli APE è riassunta nella tabella seguente: 

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Quando è obbligatorio l'accatastamento?

L'accatastamento deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o di ristrutturazione. 

Ma l'accatastamento è obbligatorio per qualunque manufatto? La risposta è no. Ci viene in aiuto il Decreto del Ministero delle Finanze del 2 gennaio 1998 n. 28. 

Il comma 3 dell'articolo 3 del citato decreto elenca le fattispecie per le quali l'accatastamento non è obbligatorio. 

3. A meno di una ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, non costituiscono oggetto di inventariazione i seguenti immobili: 

 a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq; 

 b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;

 c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni; 

 d) manufatti isolati privi di copertura; 

 e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purchè di volumetria inferiore a 150 mc;

 f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo. 

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Nuova modulistica prevenzione incendi

La Direzione centrale per la prevenzione e sicurezza tecnica del  Dipartimento dei vigili del fuoco, del soccorso pubblico e della difesa civile con circolare prot. 739 del 19 gennaio 2023 ha trasmesso il decreto direttoriale n.1 del 16.01.2023 recante in allegato la modulistica aggiornata di presentazione delle istanze, delle segnalazioni e delle dichiarazioni, secondo quanto previsto dall’articolo 11, comma 2, del decreto del Ministro dell'interno 7 agosto 2012. 

La modulistica aggiornata da adottarsi obbligatoriamente a far data dall’1 marzo 2023, è disponibile on-line a questo link. 

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Imposta di successione per i fabbricati rurali

Con la Risoluzione N.207/E del 6 agosto 2009 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento applicabile ai fabbricati rurali in termini di imposta sulle successioni e donazioni, nonché le modalità di compilazione della dichiarazione di successione. 

L'Agenzia delle Entrate precisa che la rendita catastale attribuita al fabbricato rurale costituisce un elemento indicativo della potenzialità reddituale autonoma dell’edificio, mentre il reddito dominicale dei terreni è comprensivo anche della redditività delle costruzioni rurali asservite. Il fabbricato, pertanto, assume autonoma rilevanza fiscale solo nel caso in cui vengano a mancare i requisiti di cui ai predetti commi 3 e 3-bis dell’articolo 9 del decreto legge n. 557 del 1993 per il riconoscimento della sua ruralità. 

Per quanto illustrato, l'Agenzia chiarisce che in sede di compilazione del quadro B del modello 4 della dichiarazione di successione, deve essere indicata la rendita catastale del fabbricato rurale mentre il valore imponibile da denunciare è pari a zero. 

Si ritiene, altresì, opportuno indicare, nello spazio della dichiarazione di successione riservato alle note, che si tratta di fabbricati per i quali ricorrono le condizioni di ruralità previste dall’articolo 9, commi 3 e 3-bis, del decreto legge n. 557 del 1993. 

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Bonifici per ristrutturazione effettuati prima della pratica edilizia

Mi capita spesso di sentirmi chiedere dai clienti se sia possibile eseguire bonifici per il pagamento di fatture connesse al bonus per la ristrutturazione prima della presentazione della pratica edilizia (CILA o SCIA a seconda dei casi). 

La risposta dell'Agenzia delle Entrate è inequivocabile: sì. Di seguito riporto un estratto della Circolare 13/E del 31 maggio 2019 (pagina 272) che chiarisce in modo molto chiaro entro quali limiti sia possibile procedere con pagamenti "in anticipo" anche quando la pratica edilizia non è ancora stata depositata. 

La detrazione spetta per le spese sostenute, anche prima dell’inizio dei lavori, per:

• la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse comunque richieste dal tipo di lavori;
• la messa in regola degli edifici;
• l’acquisto dei materiali;
• la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
• l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
• gli oneri di urbanizzazione;
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (Decreto Interministeriale n. 41 del 18 febbraio 1998).

L’elencazione riportata non ha valore tassativo in quanto è riferita ai costi ulteriori, rispetto a quelli espressamente menzionati, connessi all’intervento edilizio (Risoluzione 18.08.2009 n. 229) tra cui, ad esempio, le spese relative allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori e la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile.

Non sono agevolabili i costi di trasloco e di custodia in magazzino dei mobili per tutto il periodo di esecuzione dei lavori (Circolare 24 febbraio 1998 n. 57, paragrafo 4).

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