Quando è obbligatorio l'accatastamento?

L'accatastamento deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o di ristrutturazione. 

Ma l'accatastamento è obbligatorio per qualunque manufatto? La risposta è no. Ci viene in aiuto il Decreto del Ministero delle Finanze del 2 gennaio 1998 n. 28. 

Il comma 3 dell'articolo 3 del citato decreto elenca le fattispecie per le quali l'accatastamento non è obbligatorio. 

3. A meno di una ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, non costituiscono oggetto di inventariazione i seguenti immobili: 

 a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq; 

 b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;

 c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni; 

 d) manufatti isolati privi di copertura; 

 e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purchè di volumetria inferiore a 150 mc;

 f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo. 

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Nuova modulistica prevenzione incendi

La Direzione centrale per la prevenzione e sicurezza tecnica del  Dipartimento dei vigili del fuoco, del soccorso pubblico e della difesa civile con circolare prot. 739 del 19 gennaio 2023 ha trasmesso il decreto direttoriale n.1 del 16.01.2023 recante in allegato la modulistica aggiornata di presentazione delle istanze, delle segnalazioni e delle dichiarazioni, secondo quanto previsto dall’articolo 11, comma 2, del decreto del Ministro dell'interno 7 agosto 2012. 

La modulistica aggiornata da adottarsi obbligatoriamente a far data dall’1 marzo 2023, è disponibile on-line a questo link. 

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Imposta di successione per i fabbricati rurali

Con la Risoluzione N.207/E del 6 agosto 2009 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento applicabile ai fabbricati rurali in termini di imposta sulle successioni e donazioni, nonché le modalità di compilazione della dichiarazione di successione. 

L'Agenzia delle Entrate precisa che la rendita catastale attribuita al fabbricato rurale costituisce un elemento indicativo della potenzialità reddituale autonoma dell’edificio, mentre il reddito dominicale dei terreni è comprensivo anche della redditività delle costruzioni rurali asservite. Il fabbricato, pertanto, assume autonoma rilevanza fiscale solo nel caso in cui vengano a mancare i requisiti di cui ai predetti commi 3 e 3-bis dell’articolo 9 del decreto legge n. 557 del 1993 per il riconoscimento della sua ruralità. 

Per quanto illustrato, l'Agenzia chiarisce che in sede di compilazione del quadro B del modello 4 della dichiarazione di successione, deve essere indicata la rendita catastale del fabbricato rurale mentre il valore imponibile da denunciare è pari a zero. 

Si ritiene, altresì, opportuno indicare, nello spazio della dichiarazione di successione riservato alle note, che si tratta di fabbricati per i quali ricorrono le condizioni di ruralità previste dall’articolo 9, commi 3 e 3-bis, del decreto legge n. 557 del 1993. 

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Bonifici per ristrutturazione effettuati prima della pratica edilizia

Mi capita spesso di sentirmi chiedere dai clienti se sia possibile eseguire bonifici per il pagamento di fatture connesse al bonus per la ristrutturazione prima della presentazione della pratica edilizia (CILA o SCIA a seconda dei casi). 

La risposta dell'Agenzia delle Entrate è inequivocabile: sì. Di seguito riporto un estratto della Circolare 13/E del 31 maggio 2019 (pagina 272) che chiarisce in modo molto chiaro entro quali limiti sia possibile procedere con pagamenti "in anticipo" anche quando la pratica edilizia non è ancora stata depositata. 

La detrazione spetta per le spese sostenute, anche prima dell’inizio dei lavori, per:

• la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse comunque richieste dal tipo di lavori;
• la messa in regola degli edifici;
• l’acquisto dei materiali;
• la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
• l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
• gli oneri di urbanizzazione;
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (Decreto Interministeriale n. 41 del 18 febbraio 1998).

L’elencazione riportata non ha valore tassativo in quanto è riferita ai costi ulteriori, rispetto a quelli espressamente menzionati, connessi all’intervento edilizio (Risoluzione 18.08.2009 n. 229) tra cui, ad esempio, le spese relative allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori e la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile.

Non sono agevolabili i costi di trasloco e di custodia in magazzino dei mobili per tutto il periodo di esecuzione dei lavori (Circolare 24 febbraio 1998 n. 57, paragrafo 4).

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Lavori in economia per i contratti pubblici

Con l'entrata in vigore del codice dei contratti - D.lgs. 50/2016 - non è più prevista alcuna disciplina per le procedure in economia. Pertanto, salvo alcune eccezioni per il settore dei beni culturali (articolo 148, comma 7 che prevede l’esecuzione dei lavori in economia nei soli casi di somma urgenza) questa tipologia di affidamenti è inapplicabile. 

Eventuali lavorazioni che si rendessero necessarie durante l’esecuzione dei lavori e non previste nel progetto originario sono da ricondurre esclusivamente a queste tipologie: 

• lavori in amministrazione diretta previsti in progetto ed esclusi dall’appalto;
• accantonamenti per modifiche di cui all’articolo 106, comma 1, lettera a) del d.lgs. 50/2016 nell’ambito dei settori ordinari e già inserite nel quadro economico del progetto esecutivo;
• ulteriori risorse aggiuntive reperibili nelle economie da ribasso d’asta, per modifiche delle opere non preventivabili in sede di progetto, nell’ambito dei settori ordinari, rese necessarie dalle circostanze regolate dall’articolo 106 del d.lgs. 50/2016 (e non indicate nel quadro economico);
• risorse aggiuntive, reperibili nelle economie da ribasso d’asta, per modifiche delle opere, nell’ambito dei beni culturali, rese necessarie dalle circostanze individuate dall’articolo 149 del d.lgs. 50/2016;
• accantonamenti per imprevisti e ad eventuali lavori in amministrazione diretta (non previsti nel progetto) che non superino complessivamente il 10 per cento dell’importo dei lavori a base di gara, comprensivo dei costi della sicurezza.

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Regione Piemonte: tolleranze esecutive

La Regione Piemonte ha approvato con Deliberazione della Giunta Regionale 14 gennaio 2022, n. 2-4519 l’Allegato A, recante “Prime indicazioni per l’attuazione dell’articolo 6 bis della legge regionale 8 luglio 1999, n. 19 «Norme in materia edilizia e modifiche alla legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56 (Tutela ed uso del suolo)»”. 

L'Allegato A viene approvato in attuazione di quanto previsto all’articolo 78 della legge regionale 29 maggio 2020, n. 13 (“Interventi di sostegno finanziario e di semplificazione per contrastare l'emergenza da Covid-19”), che introduce l’articolo 6 bis (Tolleranze esecutive) nella legge regionale 8 luglio 1999, n. 19 ("Norme in materia edilizia e modifiche alla legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56.

In particolare si definiscono tolleranze costruttive ed esecutive, riferite alla singola unità immobiliare o all’intera costruzione, le irregolarità esecutive:

a) di muri esterni che determinano un diverso sedime purché la superficie totale dello stesso sia invariata e le modifiche alla geometria del perimetro del sedime non determinino una sovrapposizione di superficie inferiore al 90% rispetto al progetto approvato;

b) di tramezzature interne, non costituenti elementi strutturali, che determinino una loro diversa disposizione priva di rilevanza nella determinazione dei vani catastali o del dimensionamento minimo dei locali secondo la disciplina vigente;

c) delle aperture esterne purché le aperture realizzate si sovrappongano per almeno il 50% con quelle previste nei titoli abilitativi che hanno legittimato l’intervento e le modifiche delle dimensioni non siano variate oltre il 10%;

d) del posizionamento di elementi delle facciate quali balconi, cornicioni, pensiline e abbaini purché la traslazione rispetto a quelle previste nei progetti legittimati non sia superiore al 10% e le modifiche delle dimensioni non siano superiori al 10%, fatti salvi gli allineamenti rispetto alle aperture esterne di cui al precedente punto c);

e) del minore dimensionamento dell’edificio nel rispetto delle disposizioni comuni generali sopraindicate e del progetto allegato al titolo abilitativo che ha legittimato l’intervento;

f) di errori progettuali corretti in fase di realizzazione derivanti da:

1. errori materiali di rappresentazione grafica progettuale delle opere quali elaborati di progetti con spessori convenzionali secondo la prassi e le tecniche dell’epoca della realizzazione dell’opera;

2. rappresentazione grafica progettuale non in scala;

3. parziale rappresentazione grafica progettuale delle opere se, le stesse, sono richiamate in modo inequivocabile nelle relazioni o in altri allegati al progetto approvato;

4. mancata indicazione delle misure (ad es. superfici, quote, etc..) se comunque desumibili in scala dalle tavole grafiche o da altri allegati al progetto approvato.

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Coibentazione del tetto non disperdente

Uno dei temi che fin dall'inizio ha infiammato - se così si può dire - le discussioni sul Superbonus, è la possibilità di detrarre le spese per la coibentazione de tetto se il sottotetto non è riscaldato.  

Ho letto di tutto e di più, in questi mesi. Anche dopo la pubblicazione a marzo 2022 da parte di ENEA del chiarimento sui tetti non disperdenti ho trovato fiumi di parole che ritengo piuttosto inutili e dispersive. 

Primo concetto da scolpirsi nella mente: la coibentazione delle falde del tetto, quando questo copre un sottotetto non riscaldato, è ai fini della disciplina del Superbonus un intervento trainato. Cosa ben diversa dal caso in cui il sottotetto sia riscaldato o si decida di coibentare l'ultima soletta che disperde verso il sottotetto: in questi due casi la coibentazione costituisce un intervento trainante. 

ENEA evidenzia poi in maniera molto chiara quali sono gli altri due requisiti affinché l'intervento trainato di coibentazione delle falde possa rientrare nel Superbonus: 

 - non deve esserci contestuale coibentazione della soletta sottostante; 

 - deve sussistere l'intervento trainante sull'involucro, vale a dire che si dovrà coibentare almeno il 25% dell'involucro disperdente. 

ESEMPIO PRATICO: posto a 100 mq l'involucro disperdente del nostro edificio (costituito dalle pareti che disperdono verso l'esterno + il pavimento che disperde verso il terreno + l'ultima soletta che disperde verso il sottotetto non riscaldato), dovrò coibentare almeno 25 mq. Se scelgo di coibentare le falde che racchiudono il sottotetto non riscaldato devo tenere presente che: 

 - la superficie del tetto che vado a coibentare non concorre a determinare i 25 mq necessari; 

 - non posso coibentare la soletta del sottotetto; 

 - devo coibentare almeno 25 mq tra pavimento contro-terra e/o pareti che disperdono verso l'esterno. 

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