Superbonus e imprenditori agricoli

Con la Circolare n. 30 del 22 dicembre 2020 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito la fattispecie del Superbonus nel caso il richiedente sia imprenditore agricolo. 

Possono fruire del Superbonus i titolari dell’impresa agricola, gli altri soggetti (affittuari, conduttori, ecc.) i soci o dagli amministratori di società semplici agricole (persone fisiche) di cui all’articolo 9 del decreto legge n. 557 del 1993, nonché i dipendenti esercenti attività agricole nell'azienda. 

I predetti soggetti possono fruire del Superbonus relativamente alle spese sostenute a condizione che gli interventi siano effettuati su fabbricati rurali ad uso abitativo e, pertanto, diversi dagli immobili rurali “strumentali” necessari allo svolgimento dell’attività agricola. 

Il legislatore, infatti, ha inteso precisare che il Superbonus spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico” e, dunque, diversi:

  • da quelli strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni;
  • dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
  • dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.




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Gli interventi di recupero secondo la Legge 457/78

Il Titolo IV della Legge 5 agosto 1978, n. 457 (Norme per l'edilizia residenziale) introduce all'articolo 31 la definizione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente: 

a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;

d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;

e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. 




 
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Contributi per la sostituzione di stufe e caldaie a biomassa legnosa

La Regione Piemonte ha approvato con Determinazione Dirigenziale n. 442/A1602B del 9 luglio 2021 il "Bando per il cofinanziamento di interventi effettuati dai cittadini piemontesi e finalizzati alla sostituzione di generatori a biomassa legnosa di potenza inferiore a 35 kWt." in attuazione della Deliberazione della Giunta Regionale 14-3403 del 18 giugno 2021.

Obiettivo del bando è quello di contribuire al miglioramento della qualità dell’aria e all’incremento dell’efficienza energetica attraverso la sostituzione di generatori alimentati a biomassa legnosa obsoleti  con generatori di calore certificati e innovativi, alimentati sempre a biomassa legnosa, con potenza al focolare inferiore a 35 kWt.

Beneficiari del contributo economico saranno i cittadini residenti in Piemonte, proprietari delle unità immobiliari per cui viene richiesto il contributo e che da essi vengono utilizzate come abitazione principale. Al momento della presentazione della domanda occorre dimostrare di avere ottenuto il contributo da “Conto termico”.

In particolare, è previsto un contributo di 1.500 euro per l’acquisto di stufe e termocamini appartenenti alla classe 5 Stelle, 3.000 euro per l’acquisto di caldaie, appartenenti sempre alla classe 5 Stelle.

Le domande possono essere inviate via Internet, a partire dalle ore 9.00 del 20 luglio 2021 fino alle ore 12.00 dell’ 1 settembre 2023 (fatte salve eventuali comunicazioni di chiusura o sospensione connesse con la disponibilità delle risorse assegnate al bando), esclusivamente compilando il modulo telematico disponibile in Servizi Online Regione Piemonte. 







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Vincolo idrogeologico: esonero dall'autorizzazione

Il vincolo idrogeologico in Regione Piemonte è regolato dalla Legge Regionale 9 agosto 1989 n. 45, "Nuove norme per gli interventi da eseguire in terreni sottoposti a vincolo per scopi idrogeologici". 

La norma disciplina gli interventi e le attività da eseguire nelle zone soggette a vincolo per scopi idrogeologici ai sensi del R.D.L. 30 dicembre 1923, n. 3267, che comportano modificazione e/o trasformazione d'uso del suolo. 

L'articolo 11 della L.R. 45/89 indica i casi di esclusione dall'obbligo dell'autorizzazione. Non sono soggetti all'autorizzazione:

  • gli interventi di manutenzione, anche straordinaria, di strade, di ferrovie, di piste agro-silvo-pastorali, sistemi di trasporto pubblico, impianti funiviari e di risalita, erogazione di pubblici servizi;
  • i lavori di rimboschimento, la piantagione di alberi, i miglioramenti forestali, i lavori e le opere pubbliche di sistemazione di frane e versanti instabili, di sistemazione idraulica e idraulico-forestale; 
  • i lavori di mera manutenzione fondiaria a scopi agricoli o forestali sempre che gli stessi comportino un volume di scavi inferiore a cinquanta metri cubi, e non siano finalizzati alla trasformazione di boschi in altra qualità di coltura o di terreni saldi in terreni soggetti a periodica lavorazione;
  • le opere di cui all' articolo 56, lettera g), della legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56 quali le recinzioni delle aree di pertinenza degli edifici esistenti, e gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di edifici esistenti, purché tutti i predetti interventi comportino un volume di scavo inferiore a cinquanta metri cubi.

L'ultimo punto è particolarmente interessante per tutti gli interventi sugli edifici esistenti e sulle aree di pertinenza. Le opere previste indicate dall'articolo 56, lettera g, della Legge Regionale 5 dicembre 1977 n.56 sono "le opere costituenti pertinenze: intendendosi per tali quelle costituenti a catasto servizio complementare e che siano funzionalmente connesse e di servizio esclusivo, nell'uso, all'edificio principale e alle unità immobiliari di cui è costituito, e che comunque non comportino aggravio sulle opere di urbanizzazione primaria e secondaria". Gli interventi previsti sono esclusi dall'autorizzazione se comportano un volume di scavo inferiore a cinquanta metri cubi.







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Interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica

L'elenco degli interventi e delle opere escluse dall'autorizzazione paesaggistica è stato definito con il D.P.R. 31 del 2017, in vigore dal 6 aprile 2017. 

Il provvedimento ha allargato il numero di interventi che sono considerati a "impatto zero" in termini di effetti sul paesaggio, quindi esclusi dalla necessità di una autorizzazione da parte degli organi competenti. Tali interventi sono puntualmente elencati nell'Allegato A del predetto decreto. 

Il decreto definisce altre quattro tipologie di intervento, normalmente soggette ad autorizzazione paesaggistica semplificata (queste ultime tutte elencate nell'Allegato B), che possono essere considerate escluse dalla richiesta di autorizzazione a determinate condizioni. Si tratta delle tipologie di intervento di cui ai punti B.6, B.13, B.26 e B.36 dell'allegato B, che divengono "libere" se il provvedimento di vincolo o il piano del paesaggio contengono specifiche prescrizioni d'uso intese ad assicurare la conservazione e la tutela del bene paesaggistico.

Tali interventi sono: 
  • quelli necessari per il superamento di barriere architettoniche, gli ascensori esterni, i manufatti consimili che alterino la sagoma dell’edificio e siano visibili dallo spazio pubblico;
  • le opere di urbanizzazione primaria; 
  • le verande e le strutture in genere poste all’esterno (dehors), tali da configurare spazi chiusi funzionali ad attività economiche, attività commerciali, turistico-ricettive, sportive o del tempo libero;
  • la posa in opera di cartelli e altri mezzi pubblicitari non temporanei.







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Demolizione senza ricostruzione

Demolizione senza ricostruzione: permesso di costruire, SCIA, CILA o attività edilizia libera? 

Può accadere che il committente voglia procedere alla demolizione di un manufatto, o di una sua porzione, per varie esigenze di carattere funzionale o per evitare che l'esistenza del fabbricato determini una imposizione fiscale. Ci stiamo quindi riferendo al caso di una scelta volontaria e non alla demolizione di manufatti abusivi o difformi dal titolo abilitativo edilizio. 

La prima considerazione da fare riguarda la valutazione del carattere storico, artistico e architettonico: occorre verificare che il manufatto non sia soggetto a vincoli che ne impediscano la trasformazione o la demolizione. 

Verificata l'assenza di vincolistica sull'immobile, possiamo escludere la necessità di ottenere il Permesso di Costruire per la demolizione. In tal senso si è infatti espressa la II Sezione del TAR del Lazio, con la Sentenza N.03416/2018 di cui riporto uno stralcio significativo: "Ragioni di coerenza giuridica, desumibili, tra l’altro, dalla ratio sottesa alle prescrizioni che regolamentano la trasformazione del territorio, essenzialmente volte ad evitare che quest’ultimo subisca modificazioni incontrollate nel rispetto del “preesistente” (inteso come stato dei luoghi non alterato dall’agere umano) o, comunque, a garantire che quest’ultimo sia soggetto a cambiamenti esclusivamente in stretta aderenza e, dunque, osservanza della disciplina che regolamenta la materia, conducono, peraltro, ad escludere che interventi di mera demolizione di opere già esistenti (ovvero, interventi di demolizione a cui non faccia seguito alcuna ricostruzione), versanti, tra l’altro, in condizioni ormai “fatiscenti” nonché prive di un qualsiasi valore sotto ulteriori profili (quale – ad esempio – quello storico e/o artistico), come nell’ipotesi in trattazione, possano essere annoverati tra gli interventi imponenti il previo rilascio del permesso di costruire e, ancora, tra quelli soggetti al previo rilascio dell’autorizzazione paesaggistica da parte dell’autorità competente, attesa la piena idoneità di essi a garantire proprio la salvaguardia dello stato dei luoghi, così come oggetto di tutela da parte del legislatore."

Esclusa l'applicabilità del Permesso di Costruire, potrebbe sorgere il dubbio che la demolizione sia soggetta alla SCIA. Tuttavia, con il Decreto Legislativo 222 del 25 novembre 2016 - Decreto SCIA 2 - sono state introdotte varie modifiche alle attività edilizie in generale e nella fattispecie la demolizione senza ricostruzione non rientra nell'applicabilità della SCIA

Anche facendo riferimento al Glossario edilizia libera, non è possibile inquadrare la demolizione tra gli interventi e le opere per le quali non è richiesto il titolo abilitativo. Non resta pertanto che concludere, applicando il principio di residualità, che la demolizione senza ricostruzione va assoggettata alla presentazione della CILA






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Edilizia libera

Edilizia libera: in questo approfondimento vedremo che tipo di opere riguarda e quali novità sono state introdotte con l'approvazione del Glossario edilizia libera, allegato al Decreto 2 marzo 2018. 

L'edilizia libera consiste nell'insieme di opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo, nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia. In particolare: norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico e delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al d.lgs. n. 42/2004. 

Il regime giuridico dell’attività edilizia libera è regolato dall'art. 6, comma 1 del d.P.R. n. 380/2001 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - che indica gli interventi eseguibili senza alcun titolo abilitativo. Di seguito l'elenco degli interventi, come modificato dal successivo "Decreto SCIA 2": 

  • gli interventi di manutenzione ordinaria; 
  • gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
  • gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
  • i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
  • le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
  • le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;
  • le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  • i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
  • le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Con il Decreto Legislativo 222 del 25 novembre 2016 - Decreto SCIA 2 - sono state introdotte varie modifiche alle attività edilizie in generale. Il provvedimento, che cancella la CIL, fa rientrare nell’edilizia libera alcuni interventi in precedenza non elencati dal D.P.R. 380/01. 

Con il Decreto 2 marzo 2018 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, infine, si è giunti all'approvazione del Glossario edilizia libera, che identifica in maniera chiara tutti gli interventi e le opere per le quali non è richiesto il titolo abilitativo. 




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