Vincolo idrogeologico: esonero dall'autorizzazione

Il vincolo idrogeologico in Regione Piemonte è regolato dalla Legge Regionale 9 agosto 1989 n. 45, "Nuove norme per gli interventi da eseguire in terreni sottoposti a vincolo per scopi idrogeologici". 

La norma disciplina gli interventi e le attività da eseguire nelle zone soggette a vincolo per scopi idrogeologici ai sensi del R.D.L. 30 dicembre 1923, n. 3267, che comportano modificazione e/o trasformazione d'uso del suolo. 

L'articolo 11 della L.R. 45/89 indica i casi di esclusione dall'obbligo dell'autorizzazione. Non sono soggetti all'autorizzazione:

  • gli interventi di manutenzione, anche straordinaria, di strade, di ferrovie, di piste agro-silvo-pastorali, sistemi di trasporto pubblico, impianti funiviari e di risalita, erogazione di pubblici servizi;
  • i lavori di rimboschimento, la piantagione di alberi, i miglioramenti forestali, i lavori e le opere pubbliche di sistemazione di frane e versanti instabili, di sistemazione idraulica e idraulico-forestale; 
  • i lavori di mera manutenzione fondiaria a scopi agricoli o forestali sempre che gli stessi comportino un volume di scavi inferiore a cinquanta metri cubi, e non siano finalizzati alla trasformazione di boschi in altra qualità di coltura o di terreni saldi in terreni soggetti a periodica lavorazione;
  • le opere di cui all' articolo 56, lettera g), della legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56 quali le recinzioni delle aree di pertinenza degli edifici esistenti, e gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di edifici esistenti, purché tutti i predetti interventi comportino un volume di scavo inferiore a cinquanta metri cubi.

L'ultimo punto è particolarmente interessante per tutti gli interventi sugli edifici esistenti e sulle aree di pertinenza. Le opere previste indicate dall'articolo 56, lettera g, della Legge Regionale 5 dicembre 1977 n.56 sono "le opere costituenti pertinenze: intendendosi per tali quelle costituenti a catasto servizio complementare e che siano funzionalmente connesse e di servizio esclusivo, nell'uso, all'edificio principale e alle unità immobiliari di cui è costituito, e che comunque non comportino aggravio sulle opere di urbanizzazione primaria e secondaria". Gli interventi previsti sono esclusi dall'autorizzazione se comportano un volume di scavo inferiore a cinquanta metri cubi.







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Interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica

L'elenco degli interventi e delle opere escluse dall'autorizzazione paesaggistica è stato definito con il D.P.R. 31 del 2017, in vigore dal 6 aprile 2017. 

Il provvedimento ha allargato il numero di interventi che sono considerati a "impatto zero" in termini di effetti sul paesaggio, quindi esclusi dalla necessità di una autorizzazione da parte degli organi competenti. Tali interventi sono puntualmente elencati nell'Allegato A del predetto decreto. 

Il decreto definisce altre quattro tipologie di intervento, normalmente soggette ad autorizzazione paesaggistica semplificata (queste ultime tutte elencate nell'Allegato B), che possono essere considerate escluse dalla richiesta di autorizzazione a determinate condizioni. Si tratta delle tipologie di intervento di cui ai punti B.6, B.13, B.26 e B.36 dell'allegato B, che divengono "libere" se il provvedimento di vincolo o il piano del paesaggio contengono specifiche prescrizioni d'uso intese ad assicurare la conservazione e la tutela del bene paesaggistico.

Tali interventi sono: 
  • quelli necessari per il superamento di barriere architettoniche, gli ascensori esterni, i manufatti consimili che alterino la sagoma dell’edificio e siano visibili dallo spazio pubblico;
  • le opere di urbanizzazione primaria; 
  • le verande e le strutture in genere poste all’esterno (dehors), tali da configurare spazi chiusi funzionali ad attività economiche, attività commerciali, turistico-ricettive, sportive o del tempo libero;
  • la posa in opera di cartelli e altri mezzi pubblicitari non temporanei.







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Demolizione senza ricostruzione

Demolizione senza ricostruzione: permesso di costruire, SCIA, CILA o attività edilizia libera? 

Può accadere che il committente voglia procedere alla demolizione di un manufatto, o di una sua porzione, per varie esigenze di carattere funzionale o per evitare che l'esistenza del fabbricato determini una imposizione fiscale. Ci stiamo quindi riferendo al caso di una scelta volontaria e non alla demolizione di manufatti abusivi o difformi dal titolo abilitativo edilizio. 

La prima considerazione da fare riguarda la valutazione del carattere storico, artistico e architettonico: occorre verificare che il manufatto non sia soggetto a vincoli che ne impediscano la trasformazione o la demolizione. 

Verificata l'assenza di vincolistica sull'immobile, possiamo escludere la necessità di ottenere il Permesso di Costruire per la demolizione. In tal senso si è infatti espressa la II Sezione del TAR del Lazio, con la Sentenza N.03416/2018 di cui riporto uno stralcio significativo: "Ragioni di coerenza giuridica, desumibili, tra l’altro, dalla ratio sottesa alle prescrizioni che regolamentano la trasformazione del territorio, essenzialmente volte ad evitare che quest’ultimo subisca modificazioni incontrollate nel rispetto del “preesistente” (inteso come stato dei luoghi non alterato dall’agere umano) o, comunque, a garantire che quest’ultimo sia soggetto a cambiamenti esclusivamente in stretta aderenza e, dunque, osservanza della disciplina che regolamenta la materia, conducono, peraltro, ad escludere che interventi di mera demolizione di opere già esistenti (ovvero, interventi di demolizione a cui non faccia seguito alcuna ricostruzione), versanti, tra l’altro, in condizioni ormai “fatiscenti” nonché prive di un qualsiasi valore sotto ulteriori profili (quale – ad esempio – quello storico e/o artistico), come nell’ipotesi in trattazione, possano essere annoverati tra gli interventi imponenti il previo rilascio del permesso di costruire e, ancora, tra quelli soggetti al previo rilascio dell’autorizzazione paesaggistica da parte dell’autorità competente, attesa la piena idoneità di essi a garantire proprio la salvaguardia dello stato dei luoghi, così come oggetto di tutela da parte del legislatore."

Esclusa l'applicabilità del Permesso di Costruire, potrebbe sorgere il dubbio che la demolizione sia soggetta alla SCIA. Tuttavia, con il Decreto Legislativo 222 del 25 novembre 2016 - Decreto SCIA 2 - sono state introdotte varie modifiche alle attività edilizie in generale e nella fattispecie la demolizione senza ricostruzione non rientra nell'applicabilità della SCIA

Anche facendo riferimento al Glossario edilizia libera, non è possibile inquadrare la demolizione tra gli interventi e le opere per le quali non è richiesto il titolo abilitativo. Non resta pertanto che concludere, applicando il principio di residualità, che la demolizione senza ricostruzione va assoggettata alla presentazione della CILA






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Edilizia libera

Edilizia libera: in questo approfondimento vedremo che tipo di opere riguarda e quali novità sono state introdotte con l'approvazione del Glossario edilizia libera, allegato al Decreto 2 marzo 2018. 

L'edilizia libera consiste nell'insieme di opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo, nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia. In particolare: norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico e delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al d.lgs. n. 42/2004. 

Il regime giuridico dell’attività edilizia libera è regolato dall'art. 6, comma 1 del d.P.R. n. 380/2001 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - che indica gli interventi eseguibili senza alcun titolo abilitativo. Di seguito l'elenco degli interventi, come modificato dal successivo "Decreto SCIA 2": 

  • gli interventi di manutenzione ordinaria; 
  • gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
  • gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
  • i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
  • le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
  • le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;
  • le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  • i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
  • le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Con il Decreto Legislativo 222 del 25 novembre 2016 - Decreto SCIA 2 - sono state introdotte varie modifiche alle attività edilizie in generale. Il provvedimento, che cancella la CIL, fa rientrare nell’edilizia libera alcuni interventi in precedenza non elencati dal D.P.R. 380/01. 

Con il Decreto 2 marzo 2018 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, infine, si è giunti all'approvazione del Glossario edilizia libera, che identifica in maniera chiara tutti gli interventi e le opere per le quali non è richiesto il titolo abilitativo. 




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Accatastamento piscina: procedura e casistiche

L'accatastamento della piscina è sempre obbligatorio? In linea generale occorre fare una distinzione tra le piscine interrate e piscine fuori terra, di norma smontabili o di tipo gonfiabile. Per le prime, vige l'obbligo di accatastamento. 

L'introduzione in mappa della geometria della piscina dovrà essere eseguito con la procedura Pregeo. Il contorno dovrà essere definito in linea rossa tratteggiata. Per le piscine con superficie maggiore di 20 metri quadrati si dovrà procedere mediante rilievo conforme alla Circolare 2/88, individuando il triangolo di punti fiduciali in cui ricade l'area da rilevare. In caso di piscine con superficie inferiore ai 20 metri quadrati si potrà procedere in deroga alla suddetta circolare. 

La piscina pertinenziale ad una abitazione va inoltre rappresentata nella planimetria catastale dell’unità immobiliare o, se si tratta di una piscina comune a più unità immobiliari, nell’elaborato planimetrico. Diverso il caso delle piscine di tipo pubblico o aperto al pubblico relative a strutture sportive o attività ricettive. In tal caso si deve fare riferimento alle categorie catastali C/4 (fabbricato o locale per esercizi sportivi senza fine di lucro) ovvero D/6 (fabbricato o locale per esercizi sportivi con fine di lucro). 

Argomento a parte, pur se connesso all'attribuzione della categoria catastale, è quello dell'influenza della presenza di una piscina sull'accertamento della condizione di abitazione non di lusso. Tale fattispecie ha importanti conseguenze non solo censuarie (categoria attribuita e rendita), ma anche di tipo fiscale (in caso di trasferimento dell'immobile e di tassazione della prima casa). Per questo argomento si rimanda a un articolo a parte, dedicato al concetto di abitazione di lusso


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Elaborato planimetrico DOCFA: quando è necessario

La Direzione Centrale ha emesso un documento contenente chiarimenti in merito alla obbligatorietà della predisposizione dell’Elaborato Planimetrico nella presentazione di dichiarazioni di variazione ex art. 20 R.D.L. n. 652 del 1939.

L’elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni (originariamente introdotto con la circolare n. 2 del 20 gennaio 1984), con obbligo di presentazione per le sole dichiarazioni di nuova costruzione, è un elaborato tecnico redatto per ogni piano del fabbricato, al fine di rappresentare graficamente “il perimetro dell’edificato, le porzioni comuni, la suddivisione delle aree scoperte ed infine gli accessi alle singole unità immobiliari”. 

Successivamente, e in particolare con la circolare n. 9/T del 26 novembre 2001 è stato specificato che l'elaborato planimetrico è obbligatorio nei seguenti casi:

  • “denuncia di nuova costruzione quando siano presenti due o più unità immobiliari aventi porzioni e/o dipendenze in comune”;
  • “denunce di unità in corso di costruzione quale che sia il numero di u.i. anche se non sono presenti parti comuni”;
  • “denunce di variazione qualora l’elaborato sia già presente agli atti dell’ufficio ovvero quando si costituiscono beni comuni censibili e beni comuni non censibili”.
La successiva nota prot. 17471 del 2010 ha precisato che “nella variazione, l’elaborato planimetrico deve essere predisposto, obbligatoriamente, nel caso in cui non fosse presente in precedenza, limitatamente alla rappresentazione della parte immobiliare oggetto di dichiarazione ed al piano interessato, quando siano da definire beni comuni non censibili, ovvero, parti immobiliari da censire in una delle categorie del gruppo F”.

Nel caso di dichiarazioni di variazione di immobili non caratterizzati da una modifica nella forma delle singole unità interessate (variazioni di toponomastica, variazioni di identificativo, ultimazione lavori, diversa distribuzione degli spazi interni) non è necessaria la presentazione di un nuovo elaborato planimetrico. Lo stesso dicasi nel caso di variazione per divisione di unità immobiliare in due o più unità entro fabbricato con parti comuni censibili e/o non censibili, non interessate dalla dichiarazione. 

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Superbonus: sismabonus, demolizione e ricostruzione con ampliamento

Con la risposta all'interpello 210 del 2021 l'Agenzia delle Entrate chiarisce che gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico possono accedere al Superbonus 110%, con le modalità di seguito esposte. 

In primo luogo l'Agenzia delle Entrate ha ribadito che gli edifici collabenti possono ottenere il Sismabonus - anche se totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito - in quanto assimilabili a edifici esistenti. Come già noto, al termine dei lavori l'edificio deve rientrare in una categoria catastale residenziale, con l'esclusione delle categorie A/1, A/8, A/9.

In relazione alla fattispecie della demolizione e ricostruzione, l'Agenzia delle Entrate richiama la circolare 24/E, che ha precisato come l'agevolazione spetti anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che qui si riporta per chiarezza: "nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana".

La qualificazione inerente le opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo (tipicamente il permesso di costruire o la SCIA) che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali. 

L’Agenzia ha infine chiarito che per l'individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. 

Per il caso esposto nell'interpello, che consisteva nell'accorpamento di tre unità immobiliari, l'Agenzia delle Entrate precisa che il limite di spesa

  • per gli interventi antisismici è pari a 288.000 euro (96.000 euro per 3);
  • per l'installazione degli impianti fotovoltaici è pari a 144.000 euro (euro 48.000 per 3) e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico;
  • per l'istallazione dei sistemi di accumulo è pari a 144.000 euro (euro 48.000 per 3) e comunque nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema. 


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